香港地产业面临严峻考验，在利息上升环境下，发展商借贷压力日益沉重，不少公司被迫通过高息私人贷款来维持运营。据外媒统计，香港发展商明年需要偿还银行贷款规模高达1822亿港元，创下历史新高。与此同时写字楼空置率也居高不下，反映出香港住宅和商业地产市场都持续疲软。
香港发展商利用非银行融资来源 以应对流动性短缺
彭博社报导在资金压力下，香港发展商开始利用非银行融资来源，以应对流动性短缺。其中最典型就是高息私人贷款。雅居乐就曾以20%天价利率，借入近9亿港元现金，这类高息贷款吸引了许多追逐高回报机构参与其中，但加重了发展商财务负担。
世邦魏理仕报告，由于遭遇资产贬值和融资成本增加双重压力，借贷方正面临越来越大困境。同时香港商厦写字楼空置率也已接近历史高位15.8%，反映出商业地产需求疲软。
面对现状部分大型发展商如新世界正在积极减债，但整体而言，香港地产商负债风险依然令人忧心。展望未来只有通过去槓杆化、降低成本、提升效率等途径，香港地产业才能走出困境重拾发展动力。当前形势严峻，但危机或许也会催生机遇，推动行业升级。
香港地产业陷入困境四大因素
笔者进一步分析，香港地产业陷入困境，原因有多方面，包括以下因素：
第一，香港经济增长乏力，阻碍了房地产需求增长？近年香港经济增速放缓，国安法后人口外流，导致居住和商用地产需求疲软，发展商面临销量下滑压力。
第二，美国联储局加息，推高香港资金成本，香港作为小型开放经济体，密切关注美国货币政策，在美国加息环境下，香港企业和发展商融资成本上升。
第三，地产股泡沫破裂导致资产贬值。过去一段时期香港楼价被高估，现在正面临回调压力，发展商手上存货和资产随之贬值，造成去槓杆化压力。
第四，政府收紧楼市调控，限制楼市过热，近年香港政府通过税收、土地供应等手段抑制楼价过快上涨，也对发展商造成一定影响。
整体看来香港地产业困境既有结构性原因，也受到当前经济金融环境影响。业者需要因应形势变化调整策略，政府也需要进一步完善楼市监管，共同推动香港房地产市场平稳健康发展。