Som privatsparare kan det vara väldigt lockande att investera i fastigheter. Det har länge varit en populär investeringsform med stor potential. Du kan till exempel få stabila inkomster via hyror. Det betyder också att du kan växa och köpa ännu fler fastigheter. Här går vi igenom allt du behöver veta för att lyckas med dina investeringar i fastigheter.
Fördelar med att investera i fastigheter
Det finns väldigt många fördelar med att investera i fastigheter, men du måste även vara medveten om riskerna. En av de stora fördelarna är att du får en stabil inkomst över många år. Du får både en stabil inkomst för hyresintäkterna och för värdestegringen. Om du väljer att göra regelbundna renoveringar och regelbundet underhåll kan du också ta ut mer i hyra. Det är något som brukar betala sig i längden. Det gör det också mer attraktivt bland potentiella hyresgäster.
Ytterligare en fördel med att köpa fastighet och starta fastighetsbolag är att du har ett visst inflationsskydd. Människor kommer alltid att behöva någonstans att bo oavsett hur det ekonomiska läget ser ut i världen. Det kan till och med bli en ökad efterfrågan på hyresrätter eftersom vissa människor kan tvingas sälja sina hus. Det kan gynna dig som fastighetsägare. Hyresnivåerna brukar även höjas i takt med inflationen.
Du kan diversifiera din portfölj
En annan fördel med fastigheter är att det kan vara en väldigt bra investering om du vill diversifiera din portfölj. Det fungerar då som ett komplement till andra investeringar.
Du bör alltid sprida ut dina investeringar över flera olika branscher, ifall en marknad skulle gå dåligt. Då är du mer skyddad. Fastigheter bör alltså inte vara din enda investering utan en del av en blandad portfölj.
Typer av fastighetsinvesteringar
Du kan investera i fastigheter på flera olika sätt. Många tänker nog först och främst på att köpa en hyresfastighet och hyra ut lägenheterna. Som fastighetsägare står du också för en del av utgifterna. Det inkluderar försäkringar, snöröjning, underhåll, sophämtning, skatt och andra utgifter.
Om du vill köpa fastigheter måste du först starta ett bolag. De flesta väljer att starta aktiebolag. När du äger en hyresfastighet måste du även besluta om du ska hyra ut till privatpersoner eller företag.
De flesta tycker att företag är mer riskabla hyresgäster. När ekonomin går sämre drar de ofta in på onödiga utgifter och en företagsbostad är definitivt en sådan. Ytterligare ett alternativ är att göra om fastigheten till kontor och hyra ut kontorslokaler.
Köp fonder som är relaterade till fastigheter
Ett annat alternativ är att köpa fonder som har anknytning till fastighetsbranschen. En fond är ett paket med flera olika aktier. Om du väljer att köpa fonder får du automatiskt en bra riskspridning. Du slipper dessutom läsa på om olika aktier för att bilda dig en uppfattning. Man behöver vanligtvis bara investera i en fond för att få tillgång till fastighetsbranschen.
När du investerar i fonder är det din fondförvaltare som tar alla beslut. Det finns dock en nackdel och det är att du måste betala en förvaltningsavgift. Den brukar ligga på 1-2 %. Vissa fonder tar även ut ytterligare avgifter. Det kan bli väldigt stora summor över en längre tid. Just fonder anses vara långsiktiga investeringar som ska växa över flera år.
Här kommer några exempel på fonder inom fastighetsbranschen:
- Oden Fastighet C
- Länsförsäkringar fastighetsfond
- SEB Fastighetsfond
- Skagen m2 A
Investera i ett gemensamt fastighetsprojekt
Det finns många sätt du kan investera i gemensamma fastighetsprojekt. Du kan bland annat köpa aktier i ett fastighetsbolag, vilket betyder att du äger en liten del av företaget. Fördelen är att du inte behöver ett stort kapital för att komma igång. Vissa aktier kostar inte mer än 20 kronor per styck.
I dessa lägen får du ingen inkomst i form av hyra. Många aktiebolag delar dock ut en del av vinsten som en utdelning. Det kan ske en eller flera gånger per år. Dessa kan du sedan återinvestera i nya fastighetsprojekt. Du kan även sälja aktierna om kursen stiger.
Ett alternativ om du vill investera i ett gemensamt fastighetsprojekt är att köpa aktier i ett byggbolag. Då får du bättre riskspridning på dina aktier. Man måste dock vara medveten om att byggbolag är mer påverkade av inflation och ekonomiska oroligheter.
Investera genom crowdfunding
Något som blir allt mer populärt är att investera i fastigheter via crowdfunding. Det kallas även för peer to peer. Det betyder att du investerar via en plattform och lånar ut dina pengar till olika byggprojekt.
Det går att investera i fastigheter via crowdfunding på två olika sätt. Antingen kan du bli delägare i ett fastighetsbolag via crowdfunding eller så lånar du dina pengar till ett projekt. Om du blir delägare tar du en större risk, precis som när du köper aktier. Fördelen är dock att det finns möjlighet att tjäna stora pengar.
Om du lånar ut pengar får du bara ränta på dessa pengar. Normalt så gör du detta via en tredjepart till vilka du sätter in pengar. De brukar ha flera olika projekt att välja bland. Det behöver inte bara vara i Sverige utan kan också vara byggprojekt utomlands.
Viktiga överväganden innan du investerar
Att investera i fastigheter är inget litet beslut utan rör sig ofta om en stor summa pengar. Därför bör du göra vissa överväganden innan du beslutar sig för att investera. Då ger du också dig själv de bästa förutsättningarna för att få så bra avkastning som möjligt.
Först och främst bör du tänka på läge och placering. Det är ofta bäst att investera i fastigheter i närheten där du bor. Då kan du själv sköta allt gällande uthyrning samt kan snabbare lösa eventuella problem. Om du inte bor i närheten måste du anställa folk som kan sköta allt åt dig.
Du bör även analysera de olika bostadsområdena i staden. Vissa områden är alltid mer eftertraktade än andra. Om du investerar i ett sådant område brukar du kunna ta ut mer i hyra. Dock brukar själva fastigheten vara betydligt dyrare i inköp. Det kan även vara smart att titta på växande stadsdelar som håller på att öka i popularitet. Där finns det väldigt mycket potential.
Gör flera ekonomiska överväganden
Om du ska köpa hyresfastighet bör du också göra en grundlig marknadsanalys av området du vill köpa i. Du bör bland annat kolla upp vad priserna ligger på och hur framtiden ser ut. Det gäller även att hålla koll på bostadsmarknaden i stort. Ett sätt att bli lönsam är att köpa bostäder under genomsnittspriset eller i billiga områden. Då kan du till och med ha råd att renovera upp fastigheten och höja boendestandarden.
Du måste även kolla upp underhållskostnaderna innan du köper en fastighet. Om du ska köpa fastigheter bör du se när huset är byggt. Äldre fastigheter är ofta dyra att reparera och kan ha slitna ledningar och rör. Du måste alltså göra ett övervägande om det är värt att betala lite mer för nyproduktion eller om du vill köpa en äldre byggnad. Om du väljer det sistnämnda bör du avsätta en budget för renovering och underhåll.
Ytterligare en sak som du måste tänka på är skatter och avgifter. De kan vara väldigt höga när du ska köpa hyreshus. Det är alltså viktigt att göra en grundlig budget och räkna på din eventuella vinst. Då gäller det att man tar hänsyn till alla kostnader.
Risker med att investera i fastigheter
Ska du investera i fastigheter måste du även vara medveten om riskerna som finns. Det kan till exempel ske nedgångar på marknaden vilket innebär att du skulle få mindre pengar vid en eventuell försäljning.
Du får också tänka på att vissa hyreslägenheter kan stå tomma under vissa perioder. Det kan ta lite tid innan du hittar en ny hyresgäst. Under den perioden kommer du inte att få in någon hyra. Det brukar kallas för vakans i fastighetsvärlden.
Oavsett vilken typ av fastighet du investerar i måste du räkna med att det kommer krävas en del underhåll. Eftersom du äger fastigheten eller fastigheterna är det du som står för underhållet. Det ingår i hyresavtalet. Allt kan ske i en fastighet. Vitvaror kan gå sönder, golv kan behöva lagas, rör kan behöva repareras.
Du bör även skilja på planerat underhåll och oförutsett underhåll. Planerat underhåll kan vara saker som stambyten. Oförutsett underhåll är när någonting går sönder utan förvarning.
Tänk på de juridiska aspekterna
Något som du också måste sätta dig in i är de juridiska aspekterna som följer med att äga fastigheter. Det är väldigt viktigt att du lär dig allt om juridiken kring att äga fastigheter för att undvika dyra misstag.
Det kan också vara väldigt kostsamt och tidskrävande att lära sig alla regler och lagar som måste följas.
Hur man hittar rätt fastighet
När du är medveten om allt som rör själva investeringen är det dags att börja leta efter en lämplig fastighet. Det är viktigt att det känns rätt när du investerar. Du måste först ta fram en investeringsstrategi och mål. Du bör till exempel vara tydlig med hur stor risk du är villig att ta. Det är avgörande för att hitta en fastighet som passar dig.
En grundregel är att ju högre avkastning desto högre risk.
Innan du investerar bör du också analysera din livssituation och se hur mycket pengar du kan investera. Det är också viktigt att tänka på framtiden och sätta upp mål. Vad vill du egentligen uppnå med din investering? Om du är ute efter ett långsiktigt sparande är en hyresfastighet ofta det bästa alternativet.
Då kommer du regelbundet att få in hyra under flera år. Är du intresserad av att tjäna snabba pengar är det kanske bättre att investera i ett fastighetsutvecklingsprojekt. Undersök möjligheterna i närheten av där du bor eller där du vill köpa.
Gör en grundlig marknadsanalys
Ytterligare ett steg för att hitta rätt fastighet är att göra en grundlig marknadsanalys. Du måste kolla upp vilka områden som är på uppgång och vilka områden som har potential i framtiden. Om du ska köpa en fastighet i närheten av där du bor, har du kanske redan lite koll på vilka områden som är populära.
Det krävs dock att du går mer på djupet. Om du inte själv har tid att göra det kan du ta hjälp av en utomstående med kunskap om fastigheter.
I marknadsanalysen ingår även att se vilka typer av fastigheter som ger bäst avkastning. Är det nyproduktion? Är det äldre hus? Ska man köpa en fastighet med flera lägenheter eller ett mindre hyreshus?
Är det bara värt att hyra ut lägenheter eller ska du även hyra ut kontorslokaler? Det finns som sagt många frågor som ska besvaras innan du kan hitta rätt fastighet. Stressa inte utan låt det ta sin tid att hitta rätt.
Samarbeta med experter och mäklare
Det är väldigt svårt att investera i fastigheter på egen hand. Även om du har lite kunskap bör du också ta råd från experter och mäklare. En mäklare med lokalkännedom har väldigt bra kunskap om staden, efterfrågan och prisutvecklingen. De kan hjälpa dig att titta på olika fastigheter och väga för- och nackdelar.
Du kan även ta hjälp av experter med allt från juridisk rådgivning till marknadsanalyser. Även om det kostar lite kommer det att löna sig i längden. Det gäller särskilt om det är första gången du ska investera i en fastighet. Då bör du få hjälp att göra ett så bra val som möjligt.
Finansieringsalternativ
När du ska investera i fastigheter måste du också ha kapitalet att göra det. I Sverige finns det många olika alternativ för finansiering. Först och främst kan du använda dig av ditt eget kapital. Det är alltså pengar som har sparat ihop under året. Är du lite yngre har du kanske inte hunnit spara ihop så mycket pengar. Då måste du även kolla på andra alternativ.
Fördelen med att ha eget kapital är att du slipper binda upp dig på en massa lån. Då behöver du inte heller tänka på extrakostnader i form av ränta och amortering. Nackdelen med eget kaptial är att det kan ta väldigt lång tid att spara ihop de pengar som krävs. Fastighetspriserna i Sverige har ökat under flera år och de flesta fastigheter säljs för flera miljoner.
Olika typer av banklån
Om du inte har tillräckligt med eget kapital kan du få hjälp av din bank. Du kan till exempel få ett hypotekslån från en bank eller ett annat finansiellt institut. De flesta banker har strikta regler för att du ska bli beviljad lån. Du måste bland annat ha en bra kredit, en stabil inkomst och kunna lägga pengar till kontantinsatsen.
Väldigt få låneinstitut beviljar någon som har skulder eller betalningsanmärkningar hos Kronofogden.
I Sverige får du också räkna med att du måste amortera på ditt banklån. Det betyder att man inte bara betalar ränta utan även en del av huvudbeloppet. Du kan välja om du vill amortera varje månad eller en gång i kvartalet. Det vanligaste är att man betalar samma belopp varje månad under hela låneperioden.
Ytterligare ett alternativ är att ta ett privatlån. Då vänder du dig till en privat långivare. De brukar dock ha kortare lånetid och en högre ränta än banklån. Det är något du måste ha i åtanke om du vill ansöka om ett sådant lån.
Fördelen med banklån är att du snabbt kan få ihop det kapital du behöver. Nackdelen är dels att det kan vara svårt att bli beviljad lån, dels att du måste betala tillbaka lånet i flera år efteråt.
Privata investerare och partnerskap
Ett annat sätt att finansiera din nya fastighet är att hitta en privat investerare som är beredd att gå in med kapital. Det finns många etablerade investerare som alltid är ute efter nya projekt. Då gäller det att du kan presentera en bra marknadsplan och verkligen sälja in dig. En investerare tar en stor risk när de går in i ett nytt projekt.
Om man använder en investerare så går de normalt in med allt eller större delen av kapitalet. Det är alltså investeraren som tar risken. Du kan också ingå ett partnerskap med en eller flera andra investerare. Då är det vanligare att man går in med likvärdigt kapital och tar risken tillsammans.
En fördel med privata investerare är att du kan få ihop kapitalet utan att ta ett lån eller själv behöva spara ihop pengarna. Nackdelen är att någon annan tar risken åt dig. De flesta investerare brukar också ställa en del krav för att gå in med pengar. Du kan inte räkna med att bestämma själv över din fastighet, i alla fall inte i början.
Ansök om crowdfunding
Vi har redan pratat lite om crowdfunding men du kan också vara på andra sidan, alltså vara den som ber om crowdfunding. Det brukar även kallas för gräsrotsfinansiering och innebär att du samlar in pengar från andra företag och privatpersoner.
Om du vill ansöka om crowdfunding börjar du först med att presentera din ide på en hemsida för crowdfunding. Du är förmodligen inte den enda som ansöker om crowdfunding. Investerarna får sedan välja om de vill stötta ditt projekt eller något annat på sajten. Normalt så får man först investeringar av nära vänner, familj och bekanta.
När projektet har fått in en viss del av investeringen brukar okända investerare också vilja delta. Det finns många plattformar som fokuserar på crowdfunding för att investera i fastigheter.
Fördelen med crowdfunding är att du inte behöver få fram alla pengarna själv utan kan “låna” av andra människor. Du behöver inte heller förlita dig på en bank. Nackdelen är att du måste kunna presentera ditt projekt på ett bra sätt. Det kan också ta ganska lång tid innan du har fått ihop de pengar som du behöver för att kunna starta ditt investeringsprojekt.
Skötsel av fastighetsinvesteringar
Det är mycket du ska tänka på när du har investerat i en fastighet. Du har bland annat ett väldigt stort ansvar som hyresvärd. Då ansvarar du inte bara för alla hyresavtal utan också för underhållet i fastigheten. Som hyresvärd bör du alltid skriva ett hyreskontrakt med alla hyresgäster.
Det finns flera gratiskontrakt att ladda ner. Några viktiga detaljer är uppsägningstid, hyra och vad som gäller för underhåll och renovering.
Som hyresvärd är det också din uppgift att ta ut en skälig hyra. Det kan vara svårt att veta vilken hyra som faktiskt är rimlig. Fundera över vad du själv skulle vara beredd att betala i hyra för en sådan lägenhet och utgå från det.
Det är också ditt ansvar att besikta lägenheten när en ny hyresgäst ska flytta in. Du har ingen skyldighet enligt lag, men utan ett besiktningsprotokoll är det svårt att bevisa när skadorna har uppstått. Många hyresvärdar kräver också en deposition från hyresgästerna i samband med inflyttning. Om lägenheten är i samma skick som inflyttning vid utflyttning betalas pengarna tillbaka till hyresgästen.
Du som hyresvärd har också ansvar att se till att alla lägenheterna är beboeliga. Du måste se till att el, vatten och värme betalas enligt hyreslagen. Dessutom ska du byta ut trasiga vitvaror om det ingår i kontraktet.
Använd dig av förvaltningstjänster
Om du inte har tid att sköta allt själv som hyresvärd kan du använda dig av en förvaltningstjänst. Du kan skriva ett löpande kontrakt och få hjälp med allt från ekonomi till städning och underhåll. Det kan till exempel vara väldigt skönt att slippa sköta allt det ekonomiska som rör fastigheten.
De kan då hjälpa dig med allt från bokföring och bokslut till hyresinbetalningar. Dessutom kan du få hjälp med en underhållsplan.
Om du använder en förvaltningstjänst kan du också lägga till regelbundet underhåll av fastigheten och utemiljön. En förvaltare kan också hjälpa till med planeringen av renoveringar och tillbyggnader. Du väljer själv om du vill använda alla tjänster eller om du bara vill plocka ut vissa delar.
Löpande underhåll och renovering
Som fastighetsägare bör du alltid göra en underhållsplan om du ska köpa hyreshus och investera i bostäder. Att bli hyresvärd inkluderar även underhållet. En underhållsplan är en sammanställning över allt underhåll som ska göras i framtiden. Då minskar du risken för oförutsedda utgifter och kan spara mycket pengar.
Det är också du som bestämmer när det är dags för renovering. Att renovera höjer standarden och är ofta mycket uppskattat av hyresgästerna. Om du ska tjäna pengar på fastigheter kan det alltså vara värt att renovera, åtminstone kök och badrum. Här måste du även ta hänsyn till hur sliten fastigheten är.
Om du investerar i en äldre fastighet bör du räkna med större renoveringskostnader än om du köper en nyare fastighet.
Så kan du maximera dina hyresintäkter
Först och främst måste du hitta en lönsam och eftertraktad bostad som kan ge bra avkastning. Se till att lägenheterna är i bra skick och renovera om det är möjligt. Då har du anledning att höja hyrorna.
Se också till att vara en god hyresvärd som håller hyresgästerna nöjda. Många är beredda att betala mer i hyra om de litar på sin hyresvärd och känner sig trygga i sitt boende.
Avslutande tips och råd
Som fastighetsägare är du aldrig fullärd utan du måste ständigt hålla dig uppdaterad om vad som sker i branschen. Bostadsmarknaden och hyresmarknaden är i ständig förändring och det gäller att hänga med i utvecklingen. Det gäller bland annat vad du ska ta i hyra, hur marknaden i ditt område utvecklar sig och vad som sker i världen gällande ekonomin.
Om det råder ekonomiska oroligheter i världen kommer det förr eller senare att påverka bostadsmarknaden.
Därför bör du ha en exit-strategi
Äger du en hyresfastighet bör du även ha en tydlig exit-strategi. Det är viktigt om du någon gång tänker sälja eller låta dina barn överta företaget. Du måste först upprätta ett ägandemål. Där måste du förklara varför du säljer och när du planerar att göra det. Det kan till exempel vara att du vill påbörja något nytt eller vill att dina barn ska bli mer involverade.
Du måste även förbereda dig både ekonomiskt och mentalt innan du lämnar.
Sedan måste du också ta reda på vilka exit-strategier du har möjlighet till. Det finns till exempel ESOP och försäljning till en tredje part. Det är värt att sätta sig in i de olika strategier som finns. Om du inte själv har verktygen för att göra en exitstrategi finns det flera företag som kan göra det åt dig. ‘
Skapa ett nätverk av andra fastighetsinvesterare
Om du vill skapa dig en hållbar position som fastighet ägare bör du inte underskatta vikten av att nätverka. Genom att omge dig med människor som har samma intresse kan du lära dig mycket. Du kan också hitta potentiella affärer som inte hade varit möjligt annars. Ni kan dela insikter och ingå spännande partnerskap.
Vet du inte vart du ska börja kan du alltid besöka en fastighetsmässa. Här samlas många som är involverade i fastighetsbranschen för att dela med sig av sina kunskaper och knyta nya kontakter. Du kan även gå med i olika Facebookgrupper för att knyta kontakter.
Om du ska lyckas bygga ett nätverk är det viktigt att vara engagerad och delta i olika diskussioner. Besök mässor och andra events regelbundet för att hålla dig uppdaterad om alla möjligheter och händelser. Det kan verkligen vara värt det om du ser till det långa loppet.
Sammanfattning – investera i fastighet
Att investera i fastigheter kan bli en väldigt lönsam investering om det görs på rätt sätt. Det kräver dock en hel del kapital och jobb bakom. Det finns flera sätt att investera i fastigheter men det vanligaste är att man köper en hyresfastighet och hyr ut lägenheterna. Då har du alltid en stabil inkomst i form av hyra från de boende. Det går även att köpa kontorsfastigheter om du hellre vill satsa på det.
Om du ska köpa lägenhetshus måste du först se till att du har tillräckligt med kapital. Det finns flera sätt att finansiera din investering. Du kan göra det med eget kapital, med banklån, crowdfunding eller via en investerare. Alla alternativ har sina för- och nackdelar. Det gäller att komma på vad som passar en bäst.
Att vara fastighetsägare är en pågående process. Du måste se till att dina hyresgäster är nöjda och att fastigheten underhålls som den ska. Du bör även hålla dig uppdaterad om vad som pågår i branschen. Gör du detta kan du lyckas mycket väl som fastighetsägare. Det är också viktigt att knyta kontakter bland mäklare och andra investerare om du tänker dig en långsiktig karriär.