Zakupodavac i zakupac su neki od osnovnih termina prilikom sklapanja ugovora o zakupu. Osim toga, važno je znati i kako se oni upoređuju sa srodnim terminima kao što su zalog ili hipoteka.
U ovom članku ćemo koristiti našu stručnost da vas vodimo kroz ove uslove i pružimo vam sve potrebne informacije o zakupodavcima i zakupcima. Takođe ćemo razgovarati o različitim vrstama zakupa i računovodstvenim standardima koje vlasnici preduzeća i preduzetnici moraju da razumeju.
Šta je zakupodavac?
Zakupodavac je strana, bilo pojedinac ili kompanija, koja izdaje imovinu drugom licu. Ova imovina može biti ili nepokretna, kao što je nekretnina, ili pokretna, kao što je oprema ili vozilo. Detalji ovog aranžmana navedeni su u ugovoru o zakupu. Ovim ugovorom se obično definiše vremenski period tokom kojeg će se objekat izdavati, utvrđuje se cena zakupa, mesečna ili ukupna, kao i svi drugi prethodno ugovoreni uslovi koje prihvataju zakupodavac i zakupac.
Šta je zakupac?
Zakupac je pojedinac ili organizacija, koji unajmljuje određenu imovinu. Generalno, zakupac je odgovoran za održavanje imovine u radnom stanju ili čak poboljšanje njenog stanja. Važno je napomenuti da lice koje finansira kupovinu, odnosno podiže kredit, nije zakupac.
Važno je razlikovati iznajmljivanje ili lizing od finansiranja. Finansiranjem imovine i otplatom glavnice i kamata postajete vlasnik imovine. S druge strane, zakupac obično ne poseduje imovinu nakon isteka zakupa.
U nekim slučajevima, kao što su automobili, zakupac može imati opciju da kupi sredstvo po sniženoj ceni nakon završetka zakupa. Zakupac može biti pojedinac koji unajmljuje automobil ili velika multinacionalna kompanija koja unajmljuje veći broj kancelarija i vozila. U poslovnom svetu često nema smisla kupovati svu potrebnu opremu.
Umesto toga, mnoge kompanije radije unajmljuju opremu, bilo kratkoročno ili zato što nemaju gotovinu za trenutnu kupovinu. Grafik ispod daje pregled prednosti i nedostataka kratkoročnih iznajmljivanja, dugoročnih zakupa i direktnih kupovina.
Vrste ugovora o zakupu
Važno je da vlasnici tvrtki i poduzetnici imaju duboko razumijevanje različitih oblika leasinga, te da su jednako upoznati s ključnim pojmovima poput najmodavca i najmoprimca. Ova povezanost je od iznimne važnosti, posebno u kontekstu računovodstva, gdje se pravila i postupci mogu znatno razlikovati ovisno o vrsti leasing ugovora koji se primjenjuje. Sada ćemo istražiti različite vrste ugovora o najmu koje je bitno poznavati.
Operativni lizing
Ugovor o operativnom zakupu je sličniji onome što većina ljudi prepoznaje kao običan zakup ili lizing. Tokom trajanja zakupa, zakupodavac i dalje zadržava evidenciju imovine u svom bilansu, a nakon isteka ugovornog perioda, imovina se vraća u posed zakupodavca.
Do nedavnih promena u računovodstvenim standardima za zakup, operativni lizing obično nije bio odražen u bilansima zakupaca. Međutim, sada su većina zakupa oba tipa uključena u bilans stanja.
Ovaj oblik zakupa često se preferira kada preduzeću treba imovina na relativno kratak period.
Kapitalni ili finansijski lizing
Kapitalni lizing, takođe poznat kao finansijski lizing, je intrigantan oblik ugovora o zakupu, gde kompanija koja iznajmljuje sredstvo tretira ga kao da ga poseduje. Iako se tehnički smatra kupovinom, ova vrsta ugovora uključuje vraćanje imovine na kraju perioda zakupa. Sredstva koja proizilaze iz ugovora o kapitalnom lizingu evidentiraju se u bilansu stanja kao vlasnička imovina.
Ugovori o zakupu moraju zadovoljiti najmanje jedan od ovih kriterijuma da bi se klasifikovali kao kapitalni zakup:
- Rok zakupa je 75% ili više od ukupnog očekivanog korisnog veka trajanja sredstva.
- U okviru zakupa postoji mogućnost kupovine nekretnine uz značajan popust.
- Nakon isteka perioda zakupa, zakupac preuzima vlasništvo nad imovinom.
- Trenutna vrednost zakupa prelazi 90% tržišne vrednosti nekretnine.
Ugovori o zakupu nepokretnosti
Većina preduzeća trebalo bi da razume razliku između kapitalnog i operativnog zakupa, što može postati pomalo zbunjujuće u domenu nekretnina. Evo nekoliko ključnih tipova zakupa koje bi svako poslovanje u sektoru nekretnina trebalo da poznaje.
Bruto zakup
U slučaju bruto zakupa, zakupac plaća paušalni iznos zakupodavcu, koji preuzima odgovornost za pokrivanje svih povezanih poreza i troškova održavanja u vezi sa imovinom. Ova vrsta zakupa se dalje može podeliti na modifikovani zakup i zakup sa punim uslugama. Kod zakupa sa punom uslugom, zakupodavac snosi sve troškove povezane sa imovinom, dok se u modifikovanom zakupu dve strane dogovaraju o tome koje troškove će pokriti.
Neto zakup
Ugovor o neto zakupu obavezuje zakupca da snosi dodatne troškove, pored redovne zakupnine. Neto renta se dalje deli prema sledećim kategorijama.
Jednokratna neto zakupnina: U okviru ovog ugovora, zakupac će plaćati zakupninu zajedno sa porezom na imovinu, dok će vlasnik nekretnine snositi troškove održavanja i komunalija.
Dvostruka neto zakupnina: Prema ovom ugovoru, vlasnik nekretnine će biti odgovoran za održavanje i popravke, dok će zakupac osim zakupnine plaćati komunalije i porez na imovinu.
Trostruka neto zakupnina: Prema uslovima ovog ugovora, zakupac će preuzeti obavezu da pokrije sve troškove vezane za imovinu.
Procentualni zakup
U sistemu procentualnog zakupa, zakupac plaća unapred određenu fiksnu zakupninu zajedno sa procentom prodaje ili profita. Ove vrste ugovora su često popularne među tržnim centrima i drugim komercijalnim ustanovama. Oni pružaju zakupcu mogućnost da smanji fiksne troškove, dok omogućavaju vlasnicima nekretnina da zarade od prihoda zakupca.
Primeri zakupodavca i zakupca
Pogledajmo neke primere pojmova zakupodavac i zakupac u stvarnom svetu.
Iznajmljivanje kancelarija
Preduzeće, u svojstvu zakupca, može iznajmiti poslovni prostor od drugog lica, u svojstvu zakupodavca. U takvom scenariju, vlasnik imovine postaje zakupodavac, dok kompanija koja unajmljuje imovinu postaje zakupac. Ove dve strane sklapaju ugovor o zakupu koji precizira zakonske uslove i prava i obaveze obe strane. Uobičajeno je da je zakupodavac odgovoran za plaćanje svih poreza na imovinu, kao i za sve veće radove na održavanju. S druge strane, zakupac je generalno odgovoran za svakodnevno održavanje, a njegove zakonske obaveze uključuju plaćanje zakupnine u roku navedenom u ugovoru o zakupu.
Lizing opreme
Uobičajena vrsta iznajmljivanja u poslovnom okruženju uključuje iznajmljivanje skupe opreme. U ovom poslovnom modelu, kompanija (zakupac) plaća određeni iznos kompaniji za lizing opreme (davaocu lizinga) tokom ugovorenog perioda. Velike mašine kao što su buldožeri ili veliki bageri se često iznajmljuju jer su početna ulaganja u nabavku takve opreme velika, a potreba za njom može biti privremena.
Lizing opreme se može kategorisati kao kapitalni ili operativni lizing. Kapitalni lizing se obično bira kada kompanije planiraju da kupe opremu na kraju ugovora o lizingu ili kada im je oprema potrebna za dugoročnu upotrebu.
Lizing automobila
Kompanije koje koriste lizing često iznajmljuju vozila na određeno vreme, bilo od auto kuća ili od specijalizovanih lizing kompanija. Prilikom davanja vozila na lizing, zakupac stiče pravo korišćenja vozila u okviru prethodno definisanih granica pređenih kilometara navedenih u ugovoru. Po pravilu, iznajmljivači su takođe odgovorni za sva održavanja i popravke u vezi sa vozilom.
Ugovori o lizingu vozila obično uključuju klauzulu o prevremenom raskidu, ali u slučaju raskida pre isteka ugovora, zakupac obično mora da plati dodatnu naknadu davaocu lizinga. Lizing vozila je izuzetno popularan dugi niz godina, ali je pandemija značajno uticala na ovu dinamiku. Nakon pandemije, lizing vozila je postao manje poželjan zbog visokih kamatnih stopa i opšte ekonomske nestabilnosti.
Zakupodavac ili zalog?
Mnogi ljudi često mešaju pojmove „zakupodavac“ i „zalog ili hipoteka“, ali ove reči su u stvari prilično različite. Nosilac založnog prava je obično finansijska institucija koja stiče pravno potraživanje, poznato kao “založno pravo”, prema određenoj imovini dok se dugovi ne isplate.
U pogledu svojine na imovini, zakupodavac je vlasnik, dok založni držalac ne poseduje imovinu; na to ima zakonsko pravo samo ako zakupac ne ispunjava svoje finansijske obaveze. Primer hipoteke može biti banka koja pozajmljuje novac kupcu za kupovinu kuće ili automobila. Iako je kupac zakonski vlasnik imovine, banka zadržava založno pravo i može preuzeti imovinu u slučaju da zajmoprimac ne plati kredit.
Ponekad javne institucije, poput Poreske uprave, mogu da stave založno pravo na imovinu ako vlasnik ne izmiruje svoje finansijske obaveze. Dok zakupodavac prima redovne uplate od zakupca u vidu zakupnine, založni vlasnik nema pravo na takva periodična plaćanja. Umesto toga, on dobija povraćaj glavnice i kamate. U slučaju stečaja preduzeća, teret založnog zajmodavca na imovini ima veći prioritet od ostalih poverilaca.
Zakupodavac i zakupac: Računovodstveni standardi
Vlasnici preduzeća i računovodstveni stručnjaci treba da budu informisani o najnovijim računovodstvenim standardima za iznajmljivanje. U nastavku teksta ćemo da razmotrimo ključne nadogradnje u vezi sa dva najznačajnija savremena standarda: ASC 842 i MSFI 16.
ASC 842
Nedavno je Odbor za standarde finansijskog računovodstva (FASB), privatno telo za postavljanje računovodstvenih standarda, uveo novi standard ASC 842 koji je zamenio prethodni standard ASC 840. Prema ovom novom standardu, svi zakupi koji traju duže od 12 meseci treba da se evidentiraju kao imovina i obaveze u bilansu stanja. Računovodstveni tretman ostaje nepromenjen, bez obzira da li je lizing kvalifikovan kao finansijski ili operativni lizing.
MSFI 16
Međunarodni standardi finansijskog izveštavanja (MSFI) su nedavno ažurirani, uključujući izmene u vezi sa MSFI 16. Slično dodacima ASC 842, novi standard takođe uvodi značajne promene u računovodstvenu praksu. Od kompanija se sada traži da gotovo sve obaveze zakupa, bilo kapitalni ili operativni lizing, evidentiraju direktno u svojim bilansima.
Zaključak
Lizing je ključni instrument za gotovo svaki uspešan poslovni poduhvat. Zato je izuzetno važno da svako ko teži uspehu u privatnom biznisu ima razumevanje za ovu praksu. Samo tržište lizinga i finansiranja opreme procenjeno je na 1 bilion dolara. Skoro 80% američkih kompanija koristi ovaj način finansiranja na različite načine.
Lizing komercijalnih nekretnina predstavlja još jedno značajno tržište, sa procenjenom vrednošću od 257,6 milijardi dolara u 2022. godini. Kada razmišljaju o potpisivanju ugovora o zakupu, kompanije treba da budu upoznate sa različitim vrstama zakupa, kao i sa relevantnim računovodstvenim standardima.