Uma das grandes novidades introduzidas pelo governo de Luís Montenegro é a garantia do Estado para a compra de primeira casa. Na prática, o acesso ao crédito à habitação fica agora mais facilitado, sendo que agora é possível obter financiamento até 100% (sem dar entrada).
A iniciativa aplica-se exclusivamente aos jovens até 35 anos, que podem assim obter crédito a 100%. Esta garantia do Estado tem algumas condições que devem ser observadas, além disso não se deve encarar esta garantia como isenta de riscos. Veja como irá funcionar.
O que é a garantia do Estado ao crédito à habitação?
Esta é uma garantia pública dada pelo Estado português para a obtenção da primeira casa. O financiamento chega 100% do crédito à habitação, e a medida visa facilitar a aquisição de casa para jovens até aos 35 anos. Adicionalmente, eles ficam isentos de pagar IMT e imposto de selo.
As condições importantes a reter para aceder a esta iniciativa implicam, além da idade até aos 35 anos, que os rendimentos não ultrapassem os 81.199 euros anuais (este é o 8º escalão do IRS).
A ideia é que, se um jovem não tiver poupanças, possa ainda assim aceder a crédito para a aquisição de uma habitação própria e permanente. Se já tiver uma casa de habitação própria a medida fica, claro, sem efeito.
Que tipo de casas estão abrangidas pela garantia do Estado?
Virtualmente qualquer casa que esteja à venda no território português, por um preço de compra que não ultrapasse os 450.000 euros, está abrangida por esta garantia.
À parte este requisito, o requerente ao crédito garantido pelo Estado terá total liberdade para escolher o seu imóvel. Poderá ser em Portugal continental ou nas ilhas.
Só não fica claro se a garantia poderá ser dada tanto para o mercado privado como para o modelo de venda de casas em cooperativa. Uma vez que esse ponto não está expresso, depreende-se que a garantia do Estado poderá abranger qualquer modalidade prevista na Lei de venda de casas para habitação.
Quando entrará em vigor a garantia do Estado?
Apesar de já ter sido aprovado o decreto-lei relativo a esta medida, ainda falta publicar a regulamentação que lhe dará contexto legal e operacional. Só a 11 de setembro de 2024 é que a regulamentação deverá sair, e a partir desse momento a medida passará a estar em vigor.
A regulamentação da garantia do Estado irá ser anunciado pelos ministros da tutela, nomeadamente Finanças, Habitação e Juventude. Poderão surgir novos detalhes, por exemplo os procedimentos práticos, através de portal próprio ou operacionalização com direta com os bancos, para a aplicação da medida.
Será possível comprar casa sem dar uma entrada
Um dos bloqueios reconhecidos à compra de casa tinha a ver com a entrada mínima de 10% exigida para a concessão de crédito. Com a estagnação da evolução dos salários e a explosão de preços imparável no mercado imobiliário, cada vez ficou mais difícil de fazer sequer as poupanças necessárias para cumprir com a exigência da entrada. Porém, isso deixa agora de ser um bloqueio com esta iniciativa estatal.
O Estado terá assim a capacidade de garantir até 15% do valor do banco, dando a entrada pelo Jovem a troco da concessão de crédito à habitação. Note-se que os riscos de incumprimento terão de ser avaliados pelo banco, pelo que só pessoas com rendimentos aceitáveis ou fiadores capazes de suportar riscos é que poderão aceder ao crédito.
Porém, e na prática, isto alarga muito o âmbito de acesso à casa, uma vez que o Estado assume uma parte dos riscos e isso facilita a relação com a banca.
O que acontece em caso de incumprimento no pagamento da prestação ao banco?
O Estado ao garantir até 15% do valor do imóvel estará a assumir também uma quota parte de responsabilidade sobre eventuais pagamentos em falta. Porém, o valor que o Estado terá de devolver ao banco é sempre dívida que o jovem ficará a dever ao Estado.
Um dos cenários em caso de incumprimento é que o jovem fique a dever dinheiro tanto ao banco como ao Estado. Toda a lógica de notificação de pagamentos, acumulação de juros de mora e eventual penhora de bens aplica-se, pelo que o crédito à habitação continua a comportar riscos sérios. A manutenção de um posto de trabalho é da maior importância, visto que este crédito poderá ser solicitado com longa duração.
Não são conhecidos os detalhes sobre as formas de ressarcir o Estado por eventuais dívidas. Este é um dos detalhes que irão ser enquadrados na regulamentação a aprovar.
Que empréstimo é possível obter para quem ganhe salário de 1000 euros?
Com um rendimento mínimo líquido de 1000 euros, este candidato a proprietário só poderá assumir uma taxa de esforço até 50%. Ou seja, no máximo só poderá arcar com 500€ de prestação mensal ao banco. Assim, as suas opções de acesso a crédito ficam limitadas a 124 mil euros, considerando um contrato de taxa fixa de 3,75% a 40 anos (caso o jovem tenha 30 anos). Note-se que se o jovem tiver entre 30 e 35 anos, só poderá contratar crédito por um prazo máximo de 37 anos.
Com condições um pouco menos favoráveis, considerando um contrato de crédito a taxa variável, o valor máximo do crédito a conceder passa a 92.000 euros. O pressuposto é o dos valores atuais da Euribor a 12 meses com spread de 0,75%.
Num outro cenário, se se tratar de um casal de jovens de 30 anos que juntos aufiram 2.000 euros de salário líquido, o valor do crédito já pode subir para 248.000 euros ou 184.000 euros. Sendo que o primeiro valor corresponde ao pressuposto de taxa fixa de 3,75% a 40 anos. O segundo valor à taxa variável, com Euribor a 12 meses e spread de 0,75%, na contratação de crédito a 40 anos.
A contratação de crédito com garantia do Estado é vantajosa?
Para o jovem pouco muda, a não ser a possibilidade de conseguir crédito à habitação mais facilmente. Contudo, não conseguir poupar 10% para uma entrada, e ter de contar com o Estado para isso, pode ser à partida um mau sinal. Solicitar a garantia do Estado significa, à partida, pagar o crédito por mais tempo (porque não é dada entrada própria) e pagar mais em juros.
Por outro lado, e como se pode perceber pelos cenários que simulámos, o valor de crédito concedido é muito limitado. À partida, só com dificuldade dará para comprar casa em Lisboa, em particular na periferia. Na margem sul do Tejo encontrar-se-ão habitações, particularmente T1, que já se vendem a esses valores, ainda assim o custo da habitação permanecerá alto.
A menos que se procure casa em regiões do país menos povoadas, como no interior ou zona do Alentejo, a concessão de crédito poderá ser curta para as necessidades dos jovens. Ainda assim, devemos aguardar pela aprovação da medida e pelos seus resultados práticos, antes de retirarmos conclusões.