Com o novo programa “Mais Habitação”, já é possível a qualquer pessoa baixar drasticamente (ou até ficar isento) nos impostos sobre as mais-valias da venda de imóveis. Esta tem sido uma dor de cabeça para muitos investidores. Isso porque querem aproveitar um dos mercados do imobiliário mais dinâmicos e lucrativos da Europa, mas que até agora impunha alguns travões ao lucro em sede de IRS.
As regras agora são um pouco mais simpáticas para quem vendeu imóveis em 2023 e tem de os incluir na declaração de IRS que decorre atualmente. Veja quais são algumas das regras aplicáveis à isenção de impostos nestas transações. Nomeadamente no que respeita ao crédito à habitação.
Quais são as novidades do programa “Mais Habitação”?
O programa “Mais Habitação” vem introduzir algumas novidades na legislação aplicável à compra e venda de imóveis. Assim, dá resposta ao elevado grau de endividamento das famílias face ao crédito à habitação com condições cada vez exigentes.
Agora, as mais-valias que resultem da venda de terrenos para construção, ou de segundas habitações, estão isentas quando esse dinheiro sirva para amortizar o crédito à habitação. Essa é uma regra importante para quem queira reequilibrar os seus investimentos em imobiliário. Isso porque permite maximizar lucros enquanto mantém uma atividade de investimento em imobiliário escalável.
Como é calculada a mais-valia na venda de imóveis?
A mais-valia na venda de imóveis resulta do cálculo entre a diferença pelo valor de venda e o valor da sua aquisição. Esse valor é ainda adaptado a um coeficiente da desvalorização da moeda. E tem ainda em conta as despesas associadas à aquisição ou venda.
Assim, podemos estabelecer a fórmula de cálculo da mais-valia deste modo:
- Mais-valia = Valor de venda – (Valor de aquisição x coeficiente de desvalorização) – (encargos com compra e venda + despesas com a valorização do imóvel).
O coeficiente de desvalorização tem vindo a ser atualizado ao longo dos anos e em 2022 situava-se nos 1.00.
Caso de apuramento de uma mais-valia a pagamento
O Código do IRS indica que, para efeitos de tributação da mais-valia, na maioria dos casos apenas é considerado 50% do lucro líquido obtido. Só os imóveis que tiveram benefícios para a aquisição é que têm essa percentagem alterada. Nomeadamente atribuição de subsídios a fundo perdido ou de condições vantajosas de aquisição para entidade públicas.
Vejamos então o exemplo de uma família que adquiriu um imóvel por 100 mil euros para sua habitação própria. Mas, em 2023, o vendeu a 220 mil euros através de intermediação com uma imobiliária:
- Com uma comissão normal de 5% mais IVA, a imobiliária ficaria com 13,5 mil euros sobre essa transação. Esta seria considerada uma despesa dedutível.
- A mais-valia seria então de 94,5 mil euros.
- Para efeitos de tributação, aplica-se metade desse valor, ou seja, 47,3 mil euros.
- Ao valor global apurado para a mais-valia, é ainda aplicada uma percentagem em função do escalão de IRS a que a família pertence. Assim, ela poderá pagar entre 14,5% e 53% desse valor.
A declaração de mais-valias com a venda das casas deve depois ser feita no IRS a apresentar anualmente. Deverá inserir os montantes respetivos no Anexo G ou Anexo G1, identificando os quadros 4 e 5 (dependendo do ano de aquisição do imóvel).
Imposto a pagar sobre mais-valias depende do escalão do IRS
O imposto a pagar sobre mais-valia depende do escalão de IRS em que se inserem os contribuintes. Isto porque as mais-valias prediais estão necessariamente sujeitas a englobamento. Deste modo, famílias inseridas em escalões inferiores de IRS pagarão menos, e as que estão inseridas em escalões superiores pagam mais.
No exemplo que devemos anteriormente, a família que tem um cálculo apurado de 47,3 mil euros a pagar em mais-valias deve ainda ser somado aos restantes rendimentos da família. Isso vai resultar numa taxa de tributação que é a aplicável ao imposto da mais-valia, e que pode variar entre 14,5% e 53%.
Por exemplo, se aquela família auferir no seu conjunto 30 mil euros ao ano, isso coloca-a no sexto escalão, com uma taxa de IRS aplicável de 37%. Neste caso, e quando não tenha englobado outros rendimentos além dos lucros obtidos com a venda da sua casa, o imposto a pagar efetivamente será de cerca de 20,4 mil euros.
Como reduzir ainda mais o imposto a pagar sobre mais-valias
Além do previsto, há novas formas de diminuir o imposto a pagar sobre mais-valias, e que são a expressão do programa Mais Habitação que está atualmente em vigor.
Se quiser evitar pagar impostos elevados pela venda de casas, considere estes cenários:
- Reinvestir a mais-valia em habitação própria: A nova lei da habitação prevê que quando a mais-valia obtida com a venda de casa própria é reinvestida na aquisição de outra habitação própria e permanente, a mais-valia fica isenta de tributação. Note que há prazos apertados para realizar estas transações – deverá concluir a compra da nova casa em 24 meses antes, ou 36 meses depois da venda.
- A venda de imóveis adquiridos antes de 1989: Se comprou um imóvel antes de 1 de janeiro de 1989, essa venda está igualmente isenta de impostos.
- Isenção no caso de amortização de crédito à habitação: Outra das novidades do “Mais Habitação” é que se reinvestir as mais-valias na amortização do crédito à habitação, fica também isento de impostos. Esta medida só é válida até ao final de 2024, mas poderão ser tomadas decisões governamentais para a prolongar no tempo.
Princípios a tomar para diminui a carga fiscal na venda de imóveis
Como vimos, há algumas obrigações, mas também oportunidades com o novo regime contributivo aplicável às mais-valias. Todas as empresas e indivíduos que queiram lucrar com o mercado do imobiliário em Portugal, devem ter em conta os mecanismos de isenção ou redução de imposto no caso de reinvestimento de mais-valias para amortização de crédito (principalmente).
Note, contudo, que há prazos a cumprir (dois a três anos entre períodos de venda), e que terá de declarar devidamente esses rendimentos em sede de IRS. Se é possível otimizar lucros, é também da maior importância calcular devidamente o momento a investir para beneficiar em pleno do programa “Mais Habitação”.
Quais são os propósitos do programa “Mais Habitação”?
Como o nome indica, o objetivo é dinamizar o mercado de arrendamento e de compra e venda com outros mecanismos além da liberalização do mercado (que tiveram um efeito perverso no acesso a habitação por não-investidores).
São estes os objetivos que se tentam atingir:
- Aplicar limitações ao aumento das rendas e à delapidação de parque habitacional para outros efeitos que não a habitação própria.
- Dinamização do mercado com o objetivo de converter imóveis de comércio ou serviços para uso habitacional (sujeito, por exemplo, a aprovação do condomínio onde se inserem esses imóveis).
- Simplificar processos de licenciamento.
- Arrendamento voluntário de casas por parte do Estado, com o propósito de as subarrendar a preços acessíveis.
- Atribuição de incentivos fiscais à aquisição de habitação própria.
- Impor um travão aos vistos Gold e à especulação imobiliária.