Como fazer o aumento da renda

O aumento das rendas para 2024 será o mais elevado dos últimos 30 anos, podendo ser atualizadas em 6,9%. Mas será que isso são mesmo boas notícias para os senhorios? Será que não vai causar problemas de incumprimento junto dos inquilinos ou, até, levar a problemas legais devido a interpretações distintas do contrato de arrendamento?

Qualquer senhorio pode atualizar a renda anualmente de acordo com o quociente anunciado pelo governo. E que tem em conta a taxa de inflação mas também a situação político-económica do país. Há, ainda assim, regras a cumprir de lado a lado. Por isso, continue a ler se quer maximizar os lucros do seu arrendamento, mas manter a boa relação com os seus inquilinos. E até ajudá-los a obter ajuda do Estado para pagar a renda.

Como funciona o apoio do Estado que co-financia rendas dos inquilinos?

A situação financeira em Portugal é complicada, com mais de metade dos trabalhadores assalariados a demonstrarem dificuldades de liquidez ao fim do mês. Ou seja, mesmo que trabalhem e ganhem salário mínimo ou médio, a verdade é que pouco dá para fazer poupanças depois de pagar renda e depois de pagar despesas.

É por isso que um aumento de rendas em 6,9% para 2024 vai colocar tanta gente com a corda ao pescoço. Mas é também por isso que o governo anunciou novas medidas para financiar este aumento de rendas e as dificuldades que os inquilinos vão sentir para as pagar.

Indo de acordo às reivindicações dos proprietários, o governo não impôs qualquer travão na atualização das rendas. Porém, e ciente do esforço que isso vai significar para milhares de famílias, propôs-se também a co-financiar rendas. Ou seja, é possível obter até 200€ do Estado para ajudar a pagar rendas.

Como obter 200€ do Estado para ajudar a pagar rendas?

Os inquilinos que tenham uma taxa de esforço superior a 35% para pagar rendas estarão elegíveis para solicitar este apoio do Estado. Basta que se insiram num dos seis primeiros escalões do IRS. Além disso, o apoio poderá ser atribuído por um período de cinco anos, isto é, até 2028.

É de notar que o sexto escalão do IRS vai até aos 39.791 euros, pelo que este é o patamar máximo até ao qual é possível pedir o apoio ao pagamento de rendas. Segundo foi referido pelo governo, o apoio será atribuído de forma automática.

Exemplo prático de família que pode pedir apoio para o pagamento de rendas

Vejamos o exemplo dado pelo Ministério da Habitação, relativamente a uma família que, em 2024, poderá aceder ao apoio no pagamento da renda. Se o agregado tiver uma renda de 1.600 euros ao mês, e pagar uma renda de 800 euros, isso significaria uma taxa de esforço superior a 35%. E por isso acederia ao apoio máximo para pagamento de renda, ou seja, 200€.

Como o senhorio pode agora aumentar a renda em 6,94%, subindo neste caso para 855,52 euros, a taxa de esforço também sobe. E o apoio extraordinário é também atualizado em 39,50 euros em consequência, passando para 239 euros por mês.

O que posso fazer enquanto senhorio para ajudar o meu inquilino a pagar a nova renda?

Todos os contratos de arrendamento estão sujeitos ao Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), onde está expresso o direito à atualização anual de rendas. Mas a atualização deve ser feita tendo em conta a situação financeira do inquilino, ainda que isso não esteja expresso no contrato. Ou seja, se sabe que ele ganha o salário mínimo e se a renda já ultrapassa uma taxa de esforço de 50%, então é boa ideia negociar com o aumento com o inquilino para não criar atritos.

Uma das melhores sugestões que podemos dar é que seja transparente sobre a sua intenção de aumentar a renda em 6,94%, seguindo as instruções do governo para 2024. Mas que possa também instruir o seu inquilino sobre a possibilidade de obter apoio ao pagamento em 200€. Ou seja, indicando-lhe que a sua taxa de esforço não aumentará em termos práticos uma vez que o Estado ajudará a pagar as rendas.

Esta comunicação transparente e franca ajudará a manter as boas relações e também a manutenção dos pagamentos regulares. Mas atenção que há regras para comunicar o aumento da renda, ainda que possa ter esta conversa pessoal antecipadamente. Indicamos-lhe essas regras para o aumento da renda, de acordo com as instruções da Deco.

Regras para aumentar a renda do inquilino

Segundo o Novo Regime de Arrendamento Urbano (NRAU), a comunicação do aumento de renda deve ser feita por escrito com uma antecedência mínima de 30 dias. Ou seja, se quiser aplicar o aumento de rendas para o dia 1 de fevereiro de 2024, deverá enviar essa carta com aviso de receção no final de dezembro de 2023.

O método de comunicação é a carta registada com aviso de receção. E nessa comunicação que irá fazer ao seu inquilino, deverá incluir a intenção de aumentar a renda, indicar também qual o seu valor, a data em que passará a ter efeito a nova renda, e qual o coeficiente seguido.

Note ainda que a atualização da renda só pode ser feita se já houver um contrato de arrendamento em vigor há mais de um ano. Ou seja, deverá ter passado um ano desde o início do contrato para fazer esta atualização. Além disso, só é possível exigir o aumento de renda depois de ter sido comunicado o valor e de ter sido aplicado o coeficiente legal para o ano. Se o cálculo não estiver correto, é o senhorio que entra em incumprimento e o inquilino pode ser denunciar essa situação.

Note que tanto senhorio como o inquilino podem resolver o contrato de arrendamento de acordo com os prazos indicados no contrato de arredamento. Seja por oposição à sua renovação, com a comunicação antecipada de 120 dias. Seja por denúncia do contrato no caso de incumprimento, por exemplo no atraso de pagamento em até 30 dias, ou na violação de regras básicas de urbanidade e boa vizinhança.

Minuta para comunicar o aumento da renda da casa para 2024

A Associação Lisbonense de Proprietários publicou uma minuta de atualização de rendas que adaptámos para 2024. Basta preencher os espaços em branco em baixo, conforme a sua situação pessoal, e enviá-la ao inquilino. Não se esqueça que deverá enviar uma carta com aviso de receção e cumprir com o prazo mínimo de 30 dias de aviso ao seu inquilino…

 

Carta Registada com A/R

Lisboa, de 20__

Assunto: Atualização das rendas para o ano de 2024

 

Exmo(a) Senhor(a),

Na qualidade de Senhorio(a) da fração autónoma ___º _____ do prédio sito na Rua ______________________________________________, em ___________, e de acordo com a cláusula ____ª do Contrato de Arrendamento, entre nós celebrado em ___ de _____________ de ______, venho, pela presente, comunicar a V. Ex. ª, enquanto Arrendatário(a), que, nos termos da legislação em vigor, nomeadamente do artigo 1077.º do Código Civil, pretendo proceder à atualização do valor da renda, atualmente em vigor de ________ pela aplicação do coeficiente de atualização fixado em 6,9% (publicado em cumprimento do disposto no nº 2 do artigo 24º da Lei nº 6/2006 de 27 de Fevereiro, na redacção actual).

Nestes termos, tal atualização, entrará em vigor a partir do próximo mês de ______________ do ano civil de 2024.

Assim, a renda que se vencerá já em _____ de_____________ de _____, bem como as que se vencerão posteriormente, deverão ser pagas no montante de _____________ (_______________________________), até nova atualização legal.

(montante da renda resultante da actualização foi arredondado para a unidade de cêntimo imediatamente superior).

Sem outro assunto de momento,

subscrevo-me, com os melhores cumprimentos.

Como saber até que valores posso aumentar a renda todos os anos?

Como referimos, a atualização de rendas é prevista pelo governo, que lança um coeficiente de atualização. Os senhorios devem ter por base esse coeficiente para realizar a atualização, ou seja, a atualização não pode ser feita de modo livre.

O coeficiente de atualização anunciado pelo governo resulta da variação média dos últimos 12 meses do índice de preços no consumidor. Para 2024, foi anunciado um coeficiente de 1.0694, o que na prática significa um aumento de 6,94%.

Estes aumentos têm vindo a ser anunciados no final de cada ano e podem ser consultados no Portal da Habitação. Cada anúncio de coeficiente tem referência ao seu diploma legal, que poderá querer mencionar na comunicação de aumento de renda a fazer ao seu inquilino para efeitos de transparência.

A renda do meu inquilino é muito baixa e nunca a atualizei. O que fazer?

Imaginando que tem um contrato de arrendamento celebrado com o seu inquilino há dez anos, mas que nunca se preocupou (ou soube) em atualizar a renda. Se ele paga por exemplo 300€ de renda numa altura em que a média de mercado é 600€, não está condenado a cobrar rendas baixas para sempre.

A atualização de renda segundo o coeficiente anual anunciado pelo governo resultaria num aumento pífio relativamente à realidade do mercado. Por isso, nestes casos, o melhor mesmo é criar um novo contrato com o seu inquilino através de um acordo amigável.

Ou seja, deverá manter uma boa relação com o seu inquilino antes de avançar com o aumento de rendas, explicando-lhe que pretende fazer. Ligue-lhe, ou encontre-se com ele pessoalmente, anunciando que irá aumentar a renda de acordo com os valores de mercado.

O próximo passo é analisar o contrato de arrendamento em vigor. Se for renovável todos os anos, e se estiver expresso que qualquer das partes se pode opor à renovação, então faça-o. Tenha em atenção que deve cumprir com o prazo de 120 dias para enviar a carta registada com aviso de receção com a oposição à renovação.

Redija então um novo contrato de arrendamento para o seu inquilino, estipulando a nova renda, e declare-o no portal das Finanças.

Em caso de dúvidas, poderá sempre recorrer a um solicitador ou advogado.

O que fazer se quiser opor-me à renovação do contrato de arrendamento, mas o meu inquilino não quiser sair?

Nesse caso entrará numa situação contenciosa com o seu inquilino, em que se opôs à renovação mas o inquilino continua a ocupar o locado ignorando a sua comunicação. Ele poderá até continuar a pagar a renda antiga, e opor-se a assinar o novo contrato de arrendamento. Nesses casos, deverá avançar com um processo de despejo caso o seu inquilino continue em incumprimento.

Passo a seguir:

  1. Comunique a intenção de não renovar o contrato de arrendamento no prazo de 120 dias (desde que isso esteja previsto no contrato).
  2. Termine o contrato de arrendamento no portal das finanças na data em que o contrato atual cessa e não renova.
  3. Inicie um requerimento para um Procedimento Especial de Despejo no Balcão Nacional de Arrendamento.
  4. Entregue o requerimento no Juízo Local ou Tribunal da sua área de residência.
  5. Aguarde a notificação de despejo ao seu inquilino e a eventual oposição ou saída da casa de livre vontade.
  6. Em case de oposição, poderá ser necessária a intervenção de um solicitador ou advogado no processo de despejo. O caso será então avaliado num Juízo Civil por um juiz competente, que poderá emitir a ordem de despejo com intervenção policial.

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