A oferta de Alojamento Local foi das atividades mais rentáveis em zonas de grande tráfego turístico, como Lisboa e Porto, em anos recentes. Contudo, com a entrada em vigor da nova lei Mais Habitação, surgiram algumas alterações à lei do Alojamento Local. Agora estão em vigor limites para a exploração de novos alojamentos de curta duração para turistas, que deve conhecer antes de se lançar com um negócio nesta área.
Em resumo, aspetos como a aceitação do condomínio para a exploração do Alojamento Local, mas também a observação de novas cotas que exigem um máximo de alojamentos locais por área terão agora de ser cumpridos. Saiba tudo, e explore algumas dicas para ganhar dinheiro com o AL.
Limitações ao registo de habitação para Alojamento Local
Neste momento, encontra-se em vigor uma suspensão geral ao Alojamento Local, com exceção do interior do país. Assim, qualquer pessoa pode de facto registar uma habitação em regime de AL, mas terá de obter o aval do seu município. Nomeadamente, através de cartas municipais a emitir, para que o alojamento possa funcionar.
Em princípio, só em situação de carência habitacional, ou caso haja um equilíbrio entre habitação permanente e estudantil para níveis bons, é que serão permitidos novos AL.
De igual modo, é bom notar que os registos de AL neste momento terão uma reapreciação em seis anos, em 2030. Em resumo, os registos não são renováveis, e o mesmo se passa para alojamentos locais com solicitação de empréstimos ao banco.
Como registar uma nova habitação para fazer Alojamento Local
Continua a ser possível a qualquer empreendedor registar novas habitações de AL. E elas fazem especial sentido em regiões como o Alentejo ou o interior Norte de Portugal, onde é possível explorar o turismo rural. Esta modalidade de negócio turístico é muito lucrativa, com visitantes franceses, americanos, espanhóis e de outras proveniências a passarem temporadas em herdades e quintas para retiros.
Por isso, o interior de Portugal tem todas as condições e disponibilidade para registar Alojamento Local. E isso deve ser feito online através do Balcão Único Eletrónico. Quando faz uma comunicação prévia naquele balcão, deverá declarar também junto da Autoridade Tributária o “início de atividade de prestação de serviços de alojamento”. Pode fazer isso diretamente no portal das Finanças online.
Atenção apenas à regra de que, se o alojamento local for parte de um edifício habitacional, deverá pedir ao condomínio autorização. É necessário que todos os condóminos concordem com a exploração do AL para conseguir avançar com o processo. Para casas individuais, este passo já não se aplica.
Que documentos é preciso apresentar para abrir um AL?
Após iniciar o processo de pedir registo de AL no Balcão Único Eletrónico, deverá submeter estes documentos:
- Imagem de um documento de identificação do proprietário da habitação. Também pode submeter a certidão permanente do registo comercial.
- Assinar o termo de responsabilidade sobre a idoneidade em reconhecimento ao edifício.
- Imagem da caderneta predial urbana correspondente.
- Imagem do contrato de arrendamento.
- Imagem da declaração do início de atividade ou de alteração de atividade, cuja efetuação ocorre no portal da AT.
- Imagem da ata da assembleia de condóminos, onde surja a indicação de aceitação da exploração do AL.
- Declaração do tipo de atividade comercial que irá ser desenvolvida no âmbito do AJ.
Quais são as minhas obrigações enquanto proprietário de um AL?
Em suma, os novos Alojamentos Locais sujeitam-se a uma contribuição relativa à hospedagem e exploração comercial de um alojamento.
Contudo, quem explore alojamentos locais no interior do país, ou em freguesias que aceitem o AL como foram de reabilitação urbana, estarão isentos. Também se isentam os AL que sejam casas (ou seja, não pertençam a uma fração autónoma). Assim como os AL que sirvam como habitação permanente e própria do proprietário, desde que a exploração do AL não ultrapasse os 120 dias num ano.
De resto, todos os casos que abrangem o pagamento da contribuição terão uma taxa de 15% sobre os rendimentos (à base tributável). Paga-se esta contribuição até ao dia 20 de junho do ano a seguir à atividade de exploração.
Deve também fornecer obrigatoriamente o Livro de Reclamações
Há outro tipo de documentação que deve obrigatoriamente tratar para manter o seu AL legal. À semelhança de qualquer outro negócio, é obrigatório obter e fornecer um livro de reclamações. Em suma, deve disponibilizar aos clientes insatisfeitos. E é também necessário obter a certificação energética do seu alojamento.
Alojamento Local mais lucrativo em 2024 – Onde explorar AL?
Até 2030 está suspensa a apreciação de novos Alojamentos Locais em Lisboa, que tem sido uma autêntica galinha dos ovos de ouro para empreendedores que exploram AL. Assim, se quiser investir nesta área deve pensar noutro género de exploração turística, com destaque para o turismo rural.
O governo continua a promover o desenvolvimento e a exploração do interior de Portugal, pelo que terá liberdade de iniciar negócios rurais em vários setores. Damos-lhe alguns exemplos…
AL para turismo cultural e artístico – Festivais de Música
Portugal é uma meca dos festivais de música, com Paredes de Coura e Vilar de Mouros a serem duas das regiões do interior com mais turismo na altura dos festivais de verão. Durante uma semana, estas zonas enchem-se de entusiastas da música, vindos de todo o mundo.
E, claro, nessas semanas de festivais é normal que os AL esgotem, pelo que poderá aplicar preços atrativos e fazer numa semana suficiente dinheiro para tornar o seu investimento lucrativo.
Neste caso, faz sentido verificar em que sítio preciso fica o festival, e a partir daí fazer a prospeção de habitação na zona. Ainda possível comprar casas rurais ou por reabilitar a preços modestos, como €50.000 a €60.000. Com pequenas obras de renovação, e uma perspetiva de exploração comercial da casa para o longo prazo, poderá reaver o seu dinheiro em pouco mais de 10 anos e ter uma taxa de rendibilidade muito atrativa.
AL para turismo rural – Exploração de escapadinhas para relaxamento, retiro, desporto de aventura e contacto com a natureza
O Turismo Rural pode ser explorado em vários setores de atividade turística, e com notável sucesso. Seja no interior norte, interior centro ou sul, existem várias formas de explorar o turismo rural. Comprando uma herdade ou quinta pedagógica, recuperando uma ruína no meio da natureza, construindo um projeto de agricultura biológica, todas essas modalidades de turismo são muito procuradas por turistas.
Damos-lhe alguns exemplos:
- Turismo de escapadinhas na natureza: pode recuperar casas rurais ou construir bungalows junto a zonas inspiradoras de natureza. Quem procura escapadinhas para desligar da civilização e da rotina irá apreciar alojamento que proporcione descanso.
- Turismo com animais e natureza: As quintas pedagógicas são deslumbrantes e entusiasmantes para pais e crianças, que procuram um contacto mais próximo com animais de quinta. Esta é certamente uma modalidade de AL muito requisitada.
- Turismo de agricultura biológica e permacultura: os projetos de agricultura biológica são entusiasmantes para os turistas com consciência ambiental. Poderá produzir os seus próprios alimentos, fazer comida saudável com esses produtos locais, e assim atrair os corações e espíritos dos seus visitantes.
O que fazer para deixar de explorar o AL?
Deverá cessar a sua atividade ligada ao AL no Balcão Único Eletrónico em dez dias depois de terminar a atividade. Quando a atividade do alojamento local estiver terminada, terá 30 dias para comunicar às Finanças a cessação desta atividade. Poderá fazer isso presencialmente ou no Portal das Finanças.