W ostatnim czasie sporo mówi się o inwestycjach w nieruchomości. Obok zaspokajania podstawowych potrzeb mieszkaniowych grunty i lokale stały się metodą na lokowanie kapitału, najlepiej z zyskiem.
Kupione nieruchomości można wynajmować osobom prywatnym lub firmom, lub sprzedać, szczególnie jeśli podniesie się standard lokalu. Każdy słyszał o flipperach, którzy potrafią dowolną nieruchomość sprzedać z ogromnym przebiciem. Takie historie sprawiają, że niejednemu czytelnikowi zamarzy się rentowny obrót nieruchomościami.
Ale podatek od sprzedaży nieruchomości obowiązuje nie tylko agentów, flipperów czy inwestorów, ale też osoby fizyczne, które po prostu sprzedają dotychczas użytkowany lokal lub grunt. W poniższej analizie przedstawiamy zarys polskich przepisów w zakresie podatku od sprzedaży nieruchomości, obowiązujące w 2024 roku stawki i okoliczności uzasadniające zwolnienie z odprowadzania tej daniny.
Obowiązek opłaty podatku od sprzedaży nieruchomości
Konieczność odprowadzenia podatku od sprzedaży nieruchomości reguluje ustawa z dnia 26 lipca 1991 r. o podatku dochodowym od osób fizycznych. W rozumieniu przepisów ustawy środki uzyskane ze sprzedaży gruntu czy lokalu zaliczają się do dochodów uzyskanych przez sprzedającego, na tej samej zasadzie co wynagrodzenie wypłacane w miejscu zatrudnienia czy uzyskiwane z działalności gospodarczej.
Na początek przyjrzymy się sytuacjom, kiedy sprzedający ma obowiązek uregulować wspomniany podatek. Z urzędem skarbowym trzeba się bowiem rozliczyć, jeśli sprzedajesz:
- nieruchomość lub jej części, czy też udziały w nieruchomości;
- spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawo do domu w spółdzielni mieszkaniowej;
- prawo wieczystego użytkowania gruntów.
O ile sprzedaż nieruchomości czy jej części wydaje się zrozumiała, o tyle uznaliśmy, że warto w dwóch słowach wyjaśnić specyfikę zbycia spółdzielczego prawa do lokalu.
Spółdzielcze prawo do lokalu mieszkalnego lub użytkowego
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu to ograniczone prawo rzeczowe, które zapewnia osobie posiadającej to prawo możliwość użytkowania i swobodnego rozporządzania mieszkaniem w spółdzielczym budynku. Obejmuje ono następujące elementy:
Prawo do korzystania z lokalu
Osoba posiadająca spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu ma prawo do zamieszkiwania i korzystania z mieszkania zgodnie z jego przeznaczeniem. To oznacza, że może w nim mieszkać, remontować, urządzać wnętrza i korzystać z przestrzeni.
Prawo do rozporządzania
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu jest prawem zbywalnym. Oznacza to, że można je sprzedać, darować, przekazać w testamencie lub obciążyć hipoteką. Umowa zbycia takiego prawa powinna być zawarta w formie aktu notarialnego.
Ograniczenia
Własność spółdzielcza ma swoje ograniczenia. Osoba posiadająca to prawo nie jest pełnoprawnym właścicielem budynku ani mieszkania. Spółdzielnia nadal pozostaje właścicielem całego budynku. Prawo to nie pozwala na pełne dysponowanie nieruchomością, tak jak to jest w przypadku pełnej odrębnej własności.
Dziedziczenie
Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu przechodzi na spadkobierców. Można je również przekazać w drodze darowizny lub zapisu w testamencie.
Czasowe ograniczenia obowiązku podatkowego
Mogłoby się wydawać, że po powyższym wyjaśnieniu sprawa jest już jasna – każdy, kto sprzedaje lokal własnościowy lub prawo do korzystania z lokalu spółdzielczego, musi odprowadzić od tej transakcji stosowny podatek. A jednak jest inaczej. Podatek obowiązuje wówczas gdy:
- sprzedajemy mieszkanie jako osoba fizyczna;
- sprzedajemy nieruchomość przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie nieruchomości;
- sprzedajemy mieszkanie odziedziczone w spadku, ale nie minęło 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył lub wybudował nieruchomość.
Ile wynosi podatek od sprzedaży nieruchomości w 2024 roku?
Obowiązująca stawka podatku od sprzedaży nieruchomości wynosi 19%. Należy jednak pamiętać, że jest to odsetek liczony nie od całej wartości transakcji, ale od tego, ile udało nam się na niej zarobić. Jeśli kupiliśmy mieszkanie za 300 tysięcy, a sprzedajemy je za 350 tysięcy, to nasz dochód stanowi wyłącznie nadprogramowe 50 000 zł. W tej sytuacji podatek wyniesie 19% od tej kwoty, czyli 9500 zł.
Kiedy należy opłacić podatek od sprzedaży nieruchomości?
Po udanej transakcji sprzedaży należy rozliczyć się z fiskusem do 30 kwietnia kolejnego roku. Przykładowo, jeśli sprzedaliśmy nieruchomość w roku 2023, to w roku 2024 mamy czas do 30 kwietnia, by uregulować należną kwotę.
Tak jak to bywa z rozliczeniem podatkowym, również i w tym przypadku trzeba złożyć odpowiedni formularz PIT, a konkretnie PIT-39. Składa się go w tym samym urzędzie skarbowym, do którego byliśmy przypisani według miejsca zamieszkania w ostatnim dniu roku podatkowego, w którym doszło do sprzedaży.
Kto nie zapłaci podatku od sprzedaży nieruchomości?
Jak wynika z powyższych przepisów, nie zapłacisz podatku, jeśli ze sprzedażą mieszkania odczekasz co najmniej 5 lat od momentu zakupu. Mowa o latach podatkowych. Poniżej przypominamy, czym różni się rok podatkowy od kalendarzowego:
| Rok podatkowy | Rok kalendarzowy |
| Rozpoczyna się w dowolnym dniu | Rozpoczyna się 1 stycznia |
| Kończy się dokładnie po 365 dniach | Kończy się 31 grudnia |
| Dla osób fizycznych (PIT) zaczyna się 1 stycznia i kończy 31 grudnia. | |
| Dla osób prawnych (CIT) zazwyczaj pokrywa się z rokiem kalendarzowym, ale może mieć inny początek (np. 1 czerwca – 31 maja) |
W sytuacji przytoczonej powyżej nie trzeba też składać deklaracji podatkowej.
Podatku nie płacimy również wtedy, gdy środki pozyskane ze sprzedaży nieruchomości przeznaczymy na własne cele mieszkaniowe. Zwolnienie obowiązuje jednak tylko wówczas, gdy na cel mieszkaniowy przeznaczymy całą kwotę.
Jeżeli wydamy tylko część zysku z transakcji sprzedaży, możemy liczyć tylko na obniżenie podatku. Nie trzeba się jednak spieszyć: na zakup nowej nieruchomości mamy aż trzy lata, licząc od końca roku podatkowego, w którym sprzedaliśmy poprzedni lokal.
Podatek nie obowiązuje też w sytuacji, gdy nieruchomość sprzedaliśmy w cenie niższej niż cena jej nabycia. Owszem, mimo że rynek nieruchomości rośnie i wszystko drożeje, zdarza się i tak. Brak podatku to niestety jedyna korzyść ze sprzedaży ze stratą. Nikt nie zwróci nam różnicy.
A jeśli już zapłaciliśmy?
Jeśli pospieszyliśmy się z odprowadzeniem podatku od sprzedaży nieruchomości, a w przepisowym czasie, czyli w ciągu 3 lat od końca roku podatkowego, jednak zdecydowaliśmy się na zakup kolejnej nieruchomości na cele mieszkaniowe, nic straconego. Wystarczy złożyć odpowiednią korektę formularza PIT-39, a otrzymamy należny zwrot. Minusem jest zapewne czas oczekiwania na środki, ale z pewnością warto.
Czy można coś odliczyć?
Nieco wyżej wspominaliśmy, że środki uzyskane ze sprzedaży nieruchomości są opodatkowane jako dochód sprzedającego.
Oznacza to, że stawka podatku jest liczona od różnicy między przychodem a kosztami jego uzyskania. W przypadku sprzedaży nieruchomości do kosztów zalicza się:
- cenę zakupu nieruchomości,
- podatek od czynności cywilnoprawnych,
- wynagrodzenie notariusza, u którego podpisano akt notarialny przenoszący własność nieruchomości,
- ewentualne koszty remontu lub modernizacji nieruchomości.
Jeśli sprzedaliśmy nieruchomość odziedziczoną w spadku, koszty uzyskania przychodu stanowić będą:
- ewentualne długi spadkowe, pod warunkiem, że zostały spłacone,
- odprowadzony podatek od spadków i darowizn,
- zapłacony przez nas zachowek, o ile była taka konieczność.
Sprzedaż nieruchomości firmowej
Jeśli sprzedajemy nieruchomość firmową, również obowiązują nas pewne zasady dotyczące podatku.
Podatek od zysków kapitałowych
W sytuacji, gdy nieruchomość była w posiadaniu firmy przez okres krótszy niż 5 lat, to przychód ze sprzedaży podlega opodatkowaniu jako zysk kapitałowy. Stawka podatku wynosi 19%, a kwota ta jest naliczana od różnicy między ceną sprzedaży a ceną nabycia nieruchomości.
Jeśli nieruchomość była w posiadaniu firmy przez okres dłuższy niż 5 lat, to przychód ze sprzedaży nie jest uznawany za zysk kapitałowy, lecz stanowi przychód z pozostałej działalności gospodarczej. Takie środki podlegają opodatkowaniu według normalnych stawek podatku dochodowego. Zastosowanie mają tu odliczenia takie jak dokonane odpisy amortyzacyjne.
Rozliczenie PIT-38
W przypadku sprzedaży nieruchomości firmowej należy złożyć PIT-38 w odpowiednim urzędzie skarbowym. W zeznaniu podatkowym ujawnia się przychód ze sprzedaży oraz koszty związane z nabyciem i zbyciem nieruchomości. Koszty mogą stanowić na przykład prowizje pośredników, wynagrodzenie notariusza, koszty reklamy, itp. Te wydatki zmniejszają podstawę opodatkowania.
Dokumentacja transakcji
Ważne jest, aby zachować dokumentację związana z transakcją, taką jak umowa sprzedaży, dowód zapłaty, faktury, itp.
Podatek od sprzedaży nieruchomości w Polsce – podsumowanie
Jak wynika z powyższego artykułu, podatek od sprzedaży nieruchomości rządzi się własnymi, szczegółowymi, lecz dość klarownymi prawami. Z pewnością warto mieć na uwadze możliwe odliczenia, jak w przypadku każdej daniny, a przede wszystkim sumiennie pilnować terminów.
Jeśli na przykład zabraliśmy się za sprzedaż po 4 latach od nabycia nieruchomości, warto rozważyć odczekanie kolejnego roku, by uzyskać zwolnienie z podatku. Takie rozważania będą się jednak różniły w zależności od przypadku.
Choć w ostatnim czasie zmianom uległy stawki podatków od posiadanych lokali i gruntów, warto mieć na oku również temat opodatkowania sprzedaży. W powyższym artykule staraliśmy się podsumować i uporządkować najważniejsze kwestie, uwzględniając jak najwięcej scenariuszy.
Źródła: