El ladrillo parece ser indisociable a la economía española. Según hemos conocido por datos de Private Equity Real Estate, un medio especializado en el sector inmobiliario, los grandes fondos de inversión habrían levantado un equivalente aproximado de 46.000 millones de euros (50.000 millones de dólares). El objetivo de la captación se estaría fijando en en los vencimientos de deuda que tendrán lugar en el mercado europeo (y español, por supuesto) en estos próximos años.
Así, según estudios recientes, se espera que en el Viejo Continente acontezcan vencimientos por valor de 176.000 millones de euros. Estos vencimientos estarían ligados a sectores tan dispares como la logística, hoteles o residencial.
Sólo en España, según informaba el Lending Property Telescope de EY del pasado 21 de noviembre, hasta 2026 se cuantifican vencimientos por valor de 65.000 millones de euros, siendo la parte residencial la más importante con 27.000 millones.
En medio de un contexto complejo por los tipos de interés que aún hoy permanecen en un rango elevado, la presencia de estos vehículos hace que el sector recupere el aire. Blackstone, Cerberus, Oarktree, Amundi, Varde o PIMCO son sólo algunos de los nombres que comienzan a cargar sus reservas para salir a comprar, y el mercado parece estar repleto de grandes oportunidades.
Los fondos de inversión franceses se imponen en España
Dentro del amplio amalgama de empresas que han desembarcado en nuestro país con la intención de invertir en inmobiliario, las francesas han destacado por su gran esfuerzo. Según datos ofrecidos por Savillis Research, en la primera mitad de 2023 la inversión gala suponía un 35% del volumen total.
Nombres como AXA IM o Amundi, conocidas gestoras de fondos de inversión tradicionales, son las que copan los primeros puestos. Sin embargo, otros nombres menos destacados como Corum, Iroko Zen o AEW ya han comenzado a implantarse por todo el territorio.
Si nos vamos a gestoras españolas, vemos que poco a poco ven cogiendo más fuerza y logran despertar el interés de los inversores. Atrás quedan ya los antiguos Fondos de Inversión Inmobiliaria de Banif o BBVA, y hoy son las boutiques las que se imponen. Así, entre Alantra, Arcano Altamar o Meridia se estima que entre 2023 y 2024 se realizarán captaciones por valor de 4.000 millones de euros.
La única entidad bancaria española presente en este tipo de operaciones sería Bankinter. La empresa dirigida por Pedro Guerrero ha lanzado hasta la fecha 10 fondos diferentes enfocados a ramas distintas del inmobiliario (comercial, hoteles, residencial,…) y ultima un décimo primer fondo bautizado como Palatino Residencial.
Actividad inversora en el sector hotelero
Uno de los focos que mayor atención despierta es el sector hotelero. Según el último informe de Colliers sobre inversión hotelera en 2023 hemos visto un crecimiento del +29,5% con respecto al año precio, lo que se traduce en un total de 4.248 millones de euros.
Este dato situaría a España a la cabeza de la inversión hotelera en el año y a nivel mundial quedaría sólo por detrás de la propia Estados Unidos. A este respecto, Laura Hernando, Managing Director de Hoteles en Colliers, quiso valorar la noticia con un tono moderadamente optimista:
“Es pronto para saber si ésta es una situación excepcional, en un año marcado por la incertidumbre, o si por el contrario, tal y como pensamos en Colliers, nuestro mercado seguirá atrayendo el capital inversor y conquistando los primeros puestos de inversión a nivel mundial en los próximos años”
En total estaríamos hablando de que se han negociado 171 hoteles, que juntos sumarían un total de 21.748 habitaciones. Por hacer una comparativa rápida, en 2022 el volumen negociado fue de 133 hoteles y 17.754 habitaciones.
¿Por qué estos fondos ganan cada vez más atractivo?
Una cosa está clara: nadie consigue recaudar 46.000 millones de euros si no es capaz de atraer el capital inversor con una oferta seductora. Los fondos de inversión especializados en el Real Estate han logrado situarse dentro de los vehículos patrimoniales preferentes para los grandes Family Office, fondos de pensiones, fondos soberanos y demás perfiles que por el volumen que manejan podríamos considerar como Institucionales.
A su favor está el contar con una atractiva atribución de rentabilidad/riesgo. A pesar del riesgo que supone invertir en ladrillo, lo que están haciendo es invertir en proyectos terminados y que en última instancia cuentan con los activos reales hipotecados.
Además, existen diferentes formatos de fondo de inversión inmobiliario. Uno de los más extendidos en España en los últimos años sería por ejemplo el de las SOCIMI. Para éstas, además de contar con una atractiva fiscalidad vemos que se aplica una política de dividendos muy atractiva.
Se espera que poco a poco estos fondos vayan sustituyendo el actual dominio de mercado que ostenta la gran banca. La consultora EY estima que a no mucho tardar esta vía de financiación supondrá el 25% de mix, cifra similar a la que manejan desde la boutique española Alantra.
Aunque esto suponga que los bancos pierdan negocio, es posible que las entidades financieras no vean del todo mal la entrada de los fondos. Conviene recordar que el sector se enfrenta a las regulaciones de capital impuestas por Basilea III. Dentro de éstas, la excesiva carga de deuda inmobiliaria es uno de los puntos en donde se centran las miradas. Cabe recordar que hace lo mucho una nefasta gestión del ladrillo acabó con más de una entidad.