Eine deutliche Preiskorrektur könnte am deutschen Immobilienmarkt bevorstehen. Nach starken Dekaden mit nahezu kontinuierlich beträchtlichen Wertsteigerungen gibt es nun die ernsthafte Gefahr eines deutlichen Preisrückgangs in den nächsten Jahren. Diese Mutmaßungen werden von verschiedenen Analysten getätigt. Insbesondere die stark steigenden Zinsen, die von Anfang des Jahres bis in den Dezember von 1 % auf 3,9 % bei Hypothekendarlehen stiegen, kühlten den Immobilienmarkt deutlich ab. Die Nachfrage sinkt. Immer weniger Menschen können den Kauf einer Immobilie finanzieren.
Deutsche Bundesbank sieht Preiskorrektur von bis zu 25 %: Steigende Hypothekenzinsen als Ursache
Demnach sanken die Hauspreise seit März bereits um rund 5 %. Dies sei jedoch erst der Anfang. Denn die Deutsche Bundesbank sieht deutlich stärkeres Korrekturpotenzial. Vom Höchststand könnten die Preise um 20-25 % fallen.
Insbesondere die steigenden Hypothekenzinsen sind ursächlich für die mögliche Preiskorrektur. Steigende Zinsen belasten den Immobilienmarkt, der fast ausschließlich mit Fremdkapital finanziert wird. Investoren brauchen höhere Mietrenditen, um rentabel in Immobilien zu investieren. Da die Mietsteigerungen jedoch lediglich in einem wenig flexiblen Rahmen vonstattengehen, braucht es eine Preiskorrektur, um Immobilien weiterhin rentabel zu kaufen. Mieteinnahmen sind dabei für die deutsche Bevölkerung historisch von großer Bedeutung. Die Deutschen lieben ihr Betongold.
Eine Einschätzung hinsichtlich des zeitlichen Ablaufs der Preiskorrektur ist kaum möglich. Dennoch sieht die Deutsche Bundesbank eine steigende Wahrscheinlichkeit, dass in den nächsten sechs Monaten bereits der Boden erreicht wird.
Preisrückgänge schwächen sich ab: Juni und Juli der stärkste Einbruch
Positiv könnte jedoch die Tatsache sein, dass sich die Dynamik bei der Preisentwicklung bereits abschwächt. Denn in den Monaten Juni und Juli war der Preisrückgang im Monatsvergleich besonders drastisch. In den vergangenen Monaten von August bis September lagen die Preisrückgänge kontinuierlich bei durchschnittlich weniger als 1 %.
“Wir haben bereits die stärksten Preisrückgänge im Monatsvergleich gesehen – das war im Juni und Juli … Im August, September und Oktober liegen die Preisrückgänge bereits unter 1 % … Es gibt also ein gewisses positives Momentum, wenn man es aus der Sicht der Investoren betrachtet.”
Berenberg-Bank rechnet mit Preisrückgang in Höhe von mindestens 5 % in 2023
Auch die Privatbank Berenberg sieht weiterhin die Gefahr korrigierender Preise am Immobilienmarkt. Für das Jahr 2023 erwartet der Chef-Volkswirt Holger Schmieding mindestens 5 % Korrektur, wenn nicht sogar etwas mehr. Der Wohnungsmarkt würde deutlich nachgeben, bedingt durch die stark rückläufige Nachfrage nach Krediten und einem schwächelnden Wohnungsbau.
Viele Analysten gingen zuvor noch von steigenden Preisen aus. Doch Energiekrise, Inflation, Zinspolitik und Rezession belasten zuvorderst den Immobilienmarkt. Die Bedingungen für Prognosen müssen dramatisch angepasst werden.
Starke Anzeichen einer Immobilienblase in München & Frankfurt
Der UBS Global Real Estate Bubble Index für 2022 identifiziert einige Metropolen mit einer tendenziell fortgeschrittenen Blasenbildung. Mit Frankfurt und München landen hier auch zwei deutsche Städte weit vorne im Ranking. In Frankfurt stiegen die nominalen Preise für Grundstücke um rund 5 % zwischen Mitte 2021 und 2022. Ein durchschnittlicher Arbeiter mit ausgeprägten fachlichen Fähigkeiten kann nun 40 % weniger Wohnraum als vor der Pandemie bezahlen.
Dabei verweist die UBS bei der Evaluierung eines Blasen-Risikos auf eine Abkopplung der Immobilienpreise von den Einkommen in der Stadt. Zugleich werden Ungleichgewichte zwischen der übermäßigen Kreditvergabe und der Bautätigkeit einbezogen. Man könne nicht den gesamten deutschen Immobilienmarkt als gefährdet für eine Immobilienblase einstufen – in Frankfurt und München ist dies jedoch augenscheinlich anders. Anstelle einer platzenden Blase dürfte eine gemächliche Preiskorrektur stattfinden.
Arbeitsmarkt mit hoher Relevanz für deutsche Immobilien
Doch auch die Wechselwirkungen zum Arbeitsmarkt dürfen nicht ignoriert werden. Sollte der Arbeitsmarkt ähnlich widerstandsfähig, wie in den USA, der Rezession entgegenstehen, würde dies auch auf eine robuste Entwicklung der Immobilienpreise hindeuten. Solange der Arbeitsmarkt floriert, dürfte auch der Immobilienmarkt weiterhin attraktiv bleiben. Die Beschäftigungsquote liegt in Deutschland aktuell bei 75 % – rekordverdächtig.
Eine milde Rezession könnte die Beschäftigungsquote drücken, dürfte jedoch verkraftbar bleiben. Auch das zuletzt bekanntgegebene Wachstum beim BIP um 0,4 % im Vergleich zum zweiten Quartal und 1,3 % zu 2021 macht Hoffnung auf eine sanfte Landung der deutschen Volkswirtschaft, was sich auch positiv auf den deutschen Immobilienmarkt auswirken könnte und zumindest eine Preiskorrektur abmildern würde.