Der starke Anstieg der Baufinanzierungszinsen schlägt sich zunehmend auf die Nachfrage nach Baufinanzierungen in Deutschland durch. Nach Daten von Barkow Consulting lag das abgeschlossene Volumen bei Neufinanzierungen im November fast 40 % unter dem Niveau im Vorjahr. Damit gab es einen weiteren Negativrekord seit Beginn der Datenaufzeichnungen im Jahr 2003. Daten der EZB und Deutschen Bank zeichnen ein eindeutiges Bild von der Entwicklung am Baufinanzierungsmarkt.
Volumen neuer Baufinanzierungen bricht ein: Niedrigster Stand seit 11 Jahren
Relativ sank das angeschlossene Neufinanzierungsvolumen im November um fast 40 % gegenüber dem Vorjahr. Schauen wir uns die absoluten Zahlen an, sehen wir einen Rückgang beim Volumen neuer Baufinanzierungen im November um erneut 1,4 Milliarden Euro. Mit nun 13,6 Milliarden Euro Finanzierungsvolumen liegt diese Kennzahl auf dem niedrigsten Stand seit Juni 2011. Vom Höchststand aus dem März 2022 beträgt der Einbruch fast 60 %.
Baufinanzierung der Banken sinkt auf niedrigsten Stand seit 2011. Die steigenden Zinsen sorgen im November für ein Minus von 39 Prozent. Die negative Entwicklung dürfte sich im ersten Halbjahr noch fortsetzen, berichtet @fruehaufmarkus. https://t.co/pViPDMFw04
— FAZ Finanzen (@FAZ_Finanzen) January 4, 2023
Anfänglicher Tilgungssatz wieder unter 2 %: Unsicherheit dominiert
Im November 2022 notierte der anfängliche Tilgungssatz für Erst- und Anschlussfinanzierungen erstmals seit 10 Jahren wieder unter 2 %. Der Dr. Klein Trendindikator Baufinanzierung (DTB) gibt demnach den durchschnittlichen anfänglichen Tilgungssatz mit 1,98 % an. In Zeiten höher Zinsen wollen die Darlehensnehmer augenscheinlich eine geringe monatliche Darlehensrate, um die finanzielle Belastung für die Haushalte so niedrig wie möglich zu halten.
Viele Kreditinstitute reagieren auf diese Entwicklung und bieten eine niedrigere anfängliche Tilgungsrate an, die auch unterhalb der eigentlich geforderten 2 % liegen könne. Dies bietet jedoch auch Risiken. Denn Darlehensnehmer begeben sich lange in die Hände des Darlehensgebers, zugleich wird die Zinsbelastung auf Dauer deutlich ansteigen.
Kreditausfallrisiko bei Neufinanzierungen überschaubar: Beleihungsauslauf historisch niedrig
Der Beleihungsauslauf ergibt sich aus dem Verhältnis von der Darlehenshöhe zum Beleihungswert der Immobilie, den die Bank mit Sicherheitsabschlägen vom Kaufpreis festlegt. Aktuell beträgt dieser im November 2022 81,78 %. Dabei handelt es sich um einen eher niedrigen Wert, der einen hohen Einsatz von Eigenkapital indiziert. Ergo scheinen die Neufinanzierungen im Bausektor tendenziell sicher.
Nachfrage nach Immobilien bricht ein: Das sind die Gründe
Die steigenden Zinsen für Kredite, die weiterhin hohe Inflation und die steigenden Baupreise verringern die Nachfrage nach Immobilien. Die verbleibende Kaufkraft wird anderweitig aufgewendet. Zugleich rentieren sich immer mehr Projekte für die Immobilienentwickler nicht mehr, da die Baupreise für Wohngebäude auf Jahressicht um 14,2 % anstiegen. Hier kommt es zu einer massiven Stornierungswelle im Wohnungsbau.
Konsolidierung beim Immobilienpreis: Mietentwicklung dynamisch
Während die aktuellen Entwicklungen eine Konsolidierung beim Immobilienpreis bedingen könnten, führen die ökonomischen Gegebenheiten zu einem stärkeren Fokus auf Mieten.
Dies führt zu einer Flucht auf den Mietmarkt, der durch eine Verknappung des Angebots bei gleichzeitig steigender Nachfrage gekennzeichnet ist. Die Mietpreise dürften somit weiter steigen.