Das Statistische Bundesamt (Destatis) teilte am 24. März 2023 in der Pressemitteilung Nr.116 die Daten zur Entwicklung der Wohnimmobilienpreise in Deutschland im vergangenen Jahr mit. Dabei gab es über das gesamte Kalenderjahr einen durchschnittlichen Anstieg von 5,3 % im Vergleich zum Vorjahr. Allerdings verzeichneten Wohnimmobilien im vierten Quartal 2022 nach vorläufigen Zahlen einen deutlichen Rückgang von 3,6 % im Vergleich zum Vorjahresquartal und eine Korrektur von 5 % in Relation zum Q3 2022. Ein Novum für viele Immobilieninvestoren – denn seit 2010 kannte die Preisentwicklung nur eine Richtung. Erstmals seit rund zwölf Jahren war die Entwicklung der Wohnimmobilienpreise nun rückläufig.
Corona-Pandemie als Katalysator für steigende Preise
Die Corona-Pandemie fungierte als ein Katalysator für steigende Preise, wenn wir uns den langfristigen Chart anschauen. Denn bereits im Q4 2020 gab es im Vergleich zum Vorquartal einen Preisanstieg von 8,7 %. 2021 lagen die Veränderungsraten sogar über weite Strecken im zweistelligen Bereich. Damit war 2021 das stärkste Jahr in der Geschichte. Seit dem Beginn der Erhebung vom Statistischen Bundesamt im Jahr 2000 gab es kein Jahr mit einem derart dynamischen Anstieg im Vergleich zum Vorjahr – insgesamt 11,5 %. Hier dürften insbesondere die quantitativen Lockerungsmaßnahmen beigetragen haben, dass über die Assetklassen hinweg ein massiver Wertanstieg verzeichnet wurde. Denn auch Aktien & Kryptowährungen erlebten massive Bullenmärkte.
Nachlassende Dynamik im Q3 2022: Preiskorrektur begann im vierten Quartal
Bereits im dritten Quartal 2022 gab es eine nachlassende Dynamik bei der Wertentwicklung. Zwar verzeichnete man immer noch einen deutlichen Zuwachs mit einer Veränderungsrate von 4,3 %. Doch im Vergleich zu 9,7 % im Q2 hatte sich diese bereits mehr als halbiert. Nun gab es im vierten Quartal 2022 den ersten Rückgang seit 2010 – hier sank der Wert der Wohnimmobilien um 3,6 % im Vergleich zum Vorquartal.
Maßgeblich für die Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt ist die deutlich gesunkene Nachfrage. Druck entsteht somit von der Nachfrageseite während auch das Angebot nicht mehr massiv ausgebaut wird. Hier dürften die massiv angestiegenen Zinsen und die sinkende Kaufkraft durch anhaltende Inflation hauptursächlich sein. Die höheren Baukosten in Verbindung mit einer kaum mehr tragfähigen Finanzierung schwächen die Nachfragedynamik ab. Dies wirkt sich dann naturgemäß negativ auf die Preisentwicklung aus.
Ein- und Zweifamilienhäuser stark betroffen: Eigentumswohnungen deutlich solider
Der Markt für Wohnimmobilien ist different, sowohl hinsichtlich der Standorte als auch der Immobilienarten. Hier zeigte sich der Preisrückgang besonders dramatisch bei Ein- und Zweifamilienhäusern, sodass diese beispielsweise in kreisfreien Großstädten um rund 5,9 % im Wert sanken. Demgegenüber gab es an genau diesen Standorten nur eine Preiskorrektur von 1 % bei den Eigentumswohnungen. Noch deutlicher sind die Unterschiede in eher dünn besiedelten ländlichen Kreisen. Denn hier sanken die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,5 %, während Eigentumswohnungen auch im vierten Quartal 2022 noch um 0,1 % zulegen konnten.
Preiskorrektur am Immobilienmarkt könnte sich fortsetzen
Die Preiskorrektur am Immobilienmarkt, die im vierten Quartal 2022 begann, könnte sich im Jahr 2023 noch weiter verschärfen. Eine Umfrage des Ifo-Instituts in München zeigt, dass zahlreiche Wohnungsbauprojekte gestoppt werden. Im Januar 2023 waren bereits 13,6 Prozent der Baufirmen betroffen.
Fast jedes vierte #Wohnungsbauunternehmen hat derzeit zu wenig Aufträge. Das berichtet das @ifo_Institut. Im Februar wurden auch wieder mehr Aufträge storniert als bei einer vorigen Umfrage. Die Prognosen sind düster. #Wohnungsbauhttps://t.co/wtv6Z6yaSm
— Redaktion Immobilien (@haufeimmobilien) March 21, 2023
Viele Bauherren und Investoren haben aufgrund der höheren Darlehenszinsen und der sinkenden Mietrenditen keine Anreize mehr, neue Immobilien zu bauen. Zudem hat die Vervierfachung der Hypothekenzinsen innerhalb eines Jahres dafür gesorgt, dass aktuell primär vermögende Interessenten mit einem hohen Anteil Eigenkapital Immobilien kaufen. Viele Kreditinstitute ermitteln den Beleihungswert der Immobilie nun durch einen höheren Sicherheitsabschlag vom Kaufpreis. Damit sind nicht die Finanzierungsbedingungen weniger attraktiv, zugleich erhält man auch schwieriger ein Darlehen.