Während zinssensitive Aktien in den letzten Tagen in Deutschland profitierten und beispielsweise die Vonovia Aktie in einer Woche um rund 5 Prozent zulegt, bleibt der Ausblick für den Immobilienmarkt im Jahr 2024 eher pessimistisch. So haben Analysten von EY zuletzt den Status quo bei den deutschen Immobilieninvestments beurteilt und sehen hier noch keine Kehrtwende. Werfen wir einen Blick auf den Immobilien Ausblick der Experten:
Starker Einbruch in 2023: Transaktionsvolumen auf 10-Jahres-Tief
Die Experten von EY haben in ihrer neuesten Studie zur Immobilienbranche darauf verwiesen dass der Markt für Immobilieninvestitionen im Jahr 2023 einen deutlichen Rückgang erlebte. Dies markiert das zweite Jahr in Folge, in dem ein signifikanter Einbruch zu verzeichnen war. Das Transaktionsvolumen sank auf ein Niveau, das zuletzt vor über einem Jahrzehnt erreicht wurde. Im Jahr 2023 belief sich das Volumen auf 29,3 Milliarden Euro, was einem weiteren Rückgang von 56 Prozent gegenüber dem Vorjahr entsprach.
Interessanterweise zeigen die Umfrageergebnisse der Studie, dass für 2024 nur noch 25 Prozent der Befragten mit einem weiteren Rückgang im Transaktionsvolumen rechnen, im Vergleich zu 80 Prozent im Vorjahr. Etwa 45 Prozent der Experten erwarten eine Stabilisierung des Marktes, während nahezu ein Drittel sogar eine Zunahme der Marktaktivitäten prognostiziert. Damit könnte die Bodenbildung näher rücken, doch viel Fantasie wecken diese Ergebnisse nicht.
So wagen die zuständigen Analysten verhaltenen Optimismus:
„Langsam verdichten sich die Zeichen einer Bodenbildung am Immobilien-Investmentmarkt. Die Krise überwunden haben wir allerdings noch nicht“
Preise sinken weiter, Bedarf an Restrukturierungen steigt
Die Erkenntnisse der Studie zeigen, dass ein überwältigender Anteil der befragten Investoren, nämlich 92 Prozent, weitere Abwertungen von Immobilien erwartet. Zudem glauben 93 Prozent der Befragten, dass das Angebot an restrukturierungsbedürftigen Immobilien zunehmen wird. Dies ist auch auf auslaufende Finanzierungen zurückzuführen. Diese Trends deuten auf einen sich wandelnden Immobilienmarkt hin, in dem Investoren möglicherweise günstigere Kaufgelegenheiten vorfinden, gleichzeitig aber auch mit höheren Risiken konfrontiert sind.
Die Studie weist auch darauf hin, dass eigenkapitalstarke Bestandshalter ihren Fokus derzeit eher auf das Asset Management legen. Dies bedeutet, dass sie sich auf die Wertsteigerung und effiziente Verwaltung ihrer bestehenden Immobilienbestände konzentrieren, anstatt neue Akquisitionen zu tätigen.
Hier wird nach EY erwartet, dass in dieser Marktphase vor allem Investoren mit einem Opportunistic- oder Value-Add-Fokus die aktivste Käufergruppe bilden. 82 Prozent der Befragten teilen diese Ansicht. Investoren mit einem Opportunistic- oder Value-Add-Fokus sind typischerweise auf der Suche nach unterbewerteten oder verbesserungsbedürftigen Immobilien, um diese zu sanieren, umzustrukturieren oder effizienter zu gestalten und dadurch ihren Wert zu steigern.
Wachsender Anteil findet deutsche Immobilien unattraktiv
Die aktuelle Situation auf dem deutschen Immobilien-Investmentmarkt zeigt eine sinkende Popularität. Der Prozentsatz der Investoren, die Deutschland als weniger attraktiven Markt betrachten, ist im Vergleich zum Vorjahr gestiegen, von 36 Prozent auf 42 Prozent. Dieser Trend spiegelt eine gewisse Skepsis unter den Marktteilnehmern wider. Hier zeigt die Studie, dass etwa ein Drittel der Befragten für das Jahr 2024 andere Anlageklassen bevorzugt, obgleich die Befragten tendenziell eine hohe Affinität zur Real-Estate-Branche aufweisen.
Das Finanzierungsumfeld bei den Banken bleibt weiter herausfordernd. Eine deutliche Mehrheit von 82 Prozent der Investoren erwartet, dass Banken sich auf kleinere Kreditvolumina konzentrieren werden. Zusätzlich gehen 91 Prozent der Befragten von steigenden Eigenkapitalanforderungen aus.
Die Finanzierung über den Kapitalmarkt wird ebenfalls als eher unattraktiv angesehen, da 81 Prozent der Befragten aufgrund stark gestiegener Refinanzierungskosten eine solche Option derzeit nicht favorisieren. Diese Entwicklungen deuten auf eine zunehmende Vorsicht und einen konservativeren Ansatz unter den Immobilieninvestoren hin.
So sehen die EY-Analysten einen wenig vorteilhaften Wandel für die Assetklasse Immobilien:
„Einige Vorteile, die Immobilieninvestments in der Niedrigzinsphase vor allem gegenüber anderen Anlagen hatten, greifen nicht mehr. Gleichzeitig kommt im Zuge insbesondere energetischer Ertüchtigungen mehr denn je zum Tragen, dass Immobilien sehr arbeitsintensive Anlageobjekte sein können. Die zunehmende Regulierung tut ihr Übriges, dass sich Investoren derzeit eher zurückhalten“
Alles hängt von den Zinsen ab
“Alles hängt von den Zinsen ab” – diese Ansicht spiegelt sich deutlich in der aktuellen Einschätzung der Investoren bezüglich des Immobilienmarktes wider. Trotz der anhaltenden Auswirkungen des demografischen Wandels, identifizieren die Marktteilnehmer die Zinsentwicklung auch für das Jahr 2024 als den entscheidenden Faktor. Dabei erwarten jedoch etwa drei Viertel der Befragten für das kommende Jahr kein weiteres Ansteigen des Zinsniveaus. Infolge der Zinswende haben Themen wie Klimawandel und Digitalisierung vorübergehend an Dringlichkeit verloren. Die Immobilienwelt schaut auf die EZB und hofft auf einen baldigen Pivot. Denn erst deutlich fallende Zinsen werden hier wahrscheinlich die Trendwende begünstigen.