Die Aktienmärkte erlebten im Jahr 2022 bereits einen deutlichen Einbruch. Aktien & Kryptos befinden sich im Bärenmarkt und korrigierten mitunter deutlich. Während der Bitcoin beispielsweise über 70 % unter ATH notiert, sind viele Indizes über 20 % eingebrochen. Makroökonomische Belastungsfaktoren schlagen auf die Geldanlage durch. Inflation, Rezessionsangst und steigende Zinsen wirken sich für manch einen Anleger negativ aus. Zugleich erwarten Experten nun eine deutliche Preiskorrektur am deutschen Immobilienmarkt. Nach Studien des Deutschen Instituts für Wirtschaftsforschung (DIW) könnten die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime um bis zu 10 % einbrechen. Ursächlich dafür sei die starke Diskrepanz zwischen der Preisentwicklung für Immobilien und der Mietpreisentwicklung in Deutschland.
Gefahr von Preisblasen steigt deutlich: Fokus auf Eigentumswohnungen und Baugrundstücken
Zwar sei das Platzen einer großen Immobilienblase weiterhin unrealistisch. Dennoch steige die Gefahr einer Preisblase zunehmend, die wiederum mit einer deutlichen Bewertungskorrektur enden könnte. In Deutschland stiegen nach dem DIW Berlin die Immobilienpreise weiter. In 97 untersuchten Städten waren die Preise für Eigentumswohnungen und Eigenheime in diesem Jahr durchschnittlich elf Prozent teurer. Demgegenüber stiegen die Mieten nur um rund 4 %. Diese Diskrepanz indiziert spekulative Übertreibungen, da sich Immobilieninvestments auf Basis des passiven Cashflows (Mieteinnahmen) immer seltener rechnen.
Der Wert von Eigentumswohnungen und Häusern in Deutschland könnte mit der Zinswende um bis zu 10 Prozent fallen, warnt eine Studie des Berliner Instituts DIW. Was sagen andere Immobilienfachleute zu dieser Einschätzung? Von @siedenbiedel https://t.co/T96LxMPBjc
— FAZ Finanzen (@FAZ_Finance) November 23, 2022
Finanzierungsumfeld belastet: Inflation und steigende Zinsen als Risikofaktoren
Derartige spekulative Übertreibungen sind nichts Ungewöhnliches und konnten im Umfeld der jahrelangen Niedrigzinspolitik gedeihen. Nun sind es aber die explodierenden Kosten durch hohe Inflation, die daraus resultierende schwindende Kaufkraft und steigende Zinsen, die das Finanzierungsumfeld prägen. Eine Krise wie in den USA 2008 halten die Forscher für unwahrscheinlich. Dennoch seien Preiseinbrüche von bis zu 10 % in absehbarer Zeit durchaus möglich.
„Wir werden also keine Krise wie in den USA oder in Spanien während der Finanzkrise erleben – aber Preiseinbrüche von bis zu zehn Prozent bei Eigentumswohnungen und Eigenheimen sind durchaus möglich.“
Diskrepanz zwischen Wertentwicklung und Mieten birgt Gefahren
Im vergangenen Jahrzehnt haben sich die Preise für Immobilien ungefähr verdoppelt. Eigentumswohnungen brachten eine Rendite von durchschnittlich 150 %, Baugrundstücke immerhin noch von 130 %. Demgegenüber zogen die Mieten nur um rund 56 % an – eine deutliche Diskrepanz. Daraus resultiert eine sinkende Rentabilität. Denn das Multiple, bestehend aus Immobilienpreis und Jahresmieten, das Investoren oftmals gerne zur Berechnung heranziehen, lag zuletzt bei 28. Folglich braucht man 28 Jahresmieten, um die Immobilie zu finanzieren. Die Forscher sehen diese Entwicklung als bedenklich, da sich für einen gesunden Markt ohne spekulative Blasen Immobilienkäufe durch Mieten refinanzieren und somit die langfristige Entwicklung miteinander korrespondieren sollte.
Keine Panik: Hohe Nachfrage und geringeres Angebot stützen den Immobilienmarkt
Dennoch ist das DIW Berlin grundsätzlich guter Dinge, wenn man sich den heimischen Immobilienmarkt anschaut. Denn trotz schlechterer Finanzierungsbedingungen durch steigende Zinsen und hohe Baukosten durch explodierende Rohstoffpreise ist dem deutschen Immobilienmarkt eine gewisse Stabilität immanent. Die Bevölkerung wächst insbesondere in deutschen Großstädten weiter, es entstehen schlichtweg zu wenig Wohnungen. Das marktwirtschaftliche Gesetz aus Angebot und Nachfrage sollte somit gerade in beliebten Wohngegenden den Immobilienmarkt stützen und einen Crash verhindern. Eine Preiskorrektur wird dennoch immer wahrscheinlicher – mit jedem Zinsschritt der EZB.