Darování nemovitosti je častým způsobem, jak převést majetek mezi rodinnými příslušníky nebo blízkými osobami. Darovací daň je poplatek, který musel obdarovaný historicky uhradit státu za majetek získaný darem, avšak v České republice byla tato daň v roce 2014 zrušena. To však neznamená, že proces darování nemovitosti nevyžaduje splnění určitých daňových a právních povinností. V praxi se hodnota daru často zahrnuje do daně z příjmů obdarovaného, přičemž zákon stanoví případy, kdy je možné využít osvobození od této povinnosti.

Tento článek vás provede klíčovými kroky spojenými s darováním nemovitosti, vysvětlí, jaké daně mohou být s tímto procesem spojeny, a zaměří se na situace, kdy darování nepodléhá zdanění. Poradíme vám také, jaké právní a administrativní náležitosti je třeba splnit, abyste celý proces zvládli bez komplikací.

Jak postupovat při darování nemovitosti?

Darování nemovitosti je proces, který vyžaduje pečlivé plánování a splnění všech zákonných náležitostí. Darování je spojeno s právními a administrativními úkony, které nelze podcenit.

1. Příprava darovací smlouvy

Darovací smlouva je základním dokumentem, bez kterého darování nemovitosti nelze uskutečnit. Obsahovat by měla:

  • Identifikaci smluvních stran – tedy údaje o dárci i obdarovaném, jako jsou jméno, adresa a rodné číslo.
  • Popis darované nemovitosti – přesné informace podle katastru nemovitostí, například parcelní číslo, výměra nebo adresa.
  • Vyjádření vůle – jasné uvedení, že dárce daruje nemovitost a obdarovaný ji přijímá.
  • Ověřené podpisy – podpisy dárce i obdarovaného musí být ověřeny u notáře, advokáta nebo na Czech POINTu.

2. Návrh na vklad do katastru nemovitostí

Po podepsání darovací smlouvy je třeba podat návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. K návrhu přiložte:

  • Ověřenou darovací smlouvu.
  • Doklad o zaplacení správního poplatku ve výši 2 000 Kč. Katastrální úřad má na zpracování návrhu zákonnou lhůtu 30 dní, během které může požadovat doplnění dalších dokumentů, pokud něco chybí.

3. Zohlednění daňových povinností

Při darování nemovitosti může vzniknout povinnost zaplatit daň z příjmů, pokud dar nespadá mezi osvobozené případy, například darování mezi přímými příbuznými. Obdarovaný je povinen podat daňové přiznání, kde hodnotu nemovitosti uvede jako bezúplatný příjem.

Praktický příklad: Rodiče darují rodinný dům svému dítěti. Připraví darovací smlouvu, ověří podpisy a podají návrh na vklad do katastru nemovitostí. Díky osvobození mezi přímými příbuznými není nutné zahrnout hodnotu domu do daně z příjmů. Pokud by však dům darovali vzdálenějšímu příbuznému, daňová povinnost by se vztahovala na obdarovaného.

Darování nemovitosti se zdá být jednoduchým procesem, ale v případě chyb nebo nedostatků v dokumentaci může dojít k jeho zamítnutí. Proto je vhodné konzultovat vše s právníkem nebo notářem, kteří zajistí, že smlouva i další kroky splňují všechny zákonné požadavky. Dále si vysvětlíme, kdy se uplatňuje daň z nemovitosti, a na co je třeba dávat pozor při jejím výpočtu.

Daň z nemovitosti a kdy se uplatňuje

Daň z nemovitosti je pravidelná povinnost vlastníků nemovitostí v České republice, která se odvádí každoročně na základě velikosti, typu a lokality nemovitosti. Tato daň slouží jako příjem obcí, které ji mohou ovlivnit místními koeficienty. Tato daň se platí každoročně za všechny nemovitosti držené k 1. lednu daného roku. Vlastníci musí podat daňové přiznání do 31. ledna následujícího roku po nabytí nemovitosti. Platba je splatná do konce května, případně ve dvou splátkách, pokud částka přesahuje 5 000 Kč (druhá splátka do konce listopadu).

Inkaso daně z nemovitých věcí v období 2006–2019 (v mil. Kč)

Výše daně závisí na typu nemovitosti, její velikosti a lokalitě. Například byt v Praze může být roční daň kolem 3 000 Kč, zatímco v menších obcích se pohybuje kolem 1 000 Kč. Obce mohou výši ovlivnit místními koeficienty. Od roku 2024 se sazby daně zvyšují v rámci konsolidačního balíčku a budou nadále upravovány podle inflace. Při změnách, jako je přístavba nebo rozdělení pozemku, je nutné podat nové daňové přiznání.

Kdy se na nemovitost nevztahuje darovací daň?

Darovací daň z nemovitosti byla zrušena v roce 2014, ale hodnota daru se nyní zdaňuje jako příjem podle zákona o daních z příjmů. Přesto existují situace, kdy je darování osvobozeno od této povinnosti, a to zejména v případech darování mezi blízkými příbuznými.

Osvobození od daně se vztahuje na:

  • Příbuzné v přímé linii (rodiče, děti, vnoučata, prarodiče).
  • Příbuzné ve vedlejší linii, například sourozence, tety, strýce, neteře, synovce, nebo na osoby spojené s obdarovaným manželstvím (tchán, tchyně, nevlastní děti).
  • Osoby, které žijí s dárcem ve společné domácnosti déle než jeden rok a jsou na něm finančně závislé.

Příklad: Pokud rodiče darují nemovitost svému dítěti, obdarovaný je od daně osvobozen. Naopak, pokud je nemovitost darována například příteli, hodnota daru se zahrnuje do daně z příjmů. Je důležité poznamenat, že osvobození od daně nezbavuje obdarovaného povinnosti splnit ohlašovací povinnost vůči finančnímu úřadu, pokud hodnota daru přesahuje 5 milionů Kč. V tomto případě je nutné oznámit darování úřadu, a to i když je osvobozeno od daně.

S čím počítat při darování nemovitosti?

Darování nemovitosti může být na první pohled jednoduché, ale v určitých případech se objeví komplikace, které tento proces značně ztíží. Mezi nejčastější zvláštnosti patří tyto situace:

Darování nemovitosti s hypotékou

Nemovitost zatížená hypotékou nemůže být převedena bez souhlasu banky, která hypoteční úvěr poskytla. Banka musí schválit nového dlužníka (obdarovaného) a převod závazku. Bez tohoto souhlasu není darování možné.

  • Proč je to komplikované: Banka zkoumá finanční situaci obdarovaného stejně důkladně jako při poskytnutí hypotéky. Pokud obdarovaný neprojde, proces končí.
  • Alternativa: Někteří dárci raději hypotéku splatí před převodem, což však znamená vysoké jednorázové náklady.

Darování družstevního bytu

Nepřevádí se byt samotný, ale pouze družstevní podíl. Byt formálně vlastní družstvo, a obdarovaný získává pouze právo byt užívat.

  • Proč je to komplikované: Převod podílu neřeší katastr nemovitostí, ale družstvo. To může mít svá pravidla, například podmínku schválení nového člena představenstvem.
  • Výhoda: Administrativa je oproti běžnému darování jednodušší, protože odpadá nutnost poplatků za katastr.

Zřízení věcného břemene

Dárce si často chce zachovat právo doživotního užívání darované nemovitosti. Toto právo musí být zapsáno do katastru jako věcné břemeno.

  • Proč je to komplikované: Věcné břemeno omezuje práva obdarovaného – například při prodeji nemovitosti musí nový majitel břemeno respektovat, což může snížit hodnotu nemovitosti.

Ohlašovací povinnost u darů nad 5 000 000 Kč

I když je darování od daně osvobozeno, obdarovaný musí ohlásit dar vyšší hodnoty finančnímu úřadu.

  • Proč je to komplikované: Tato povinnost je často opomíjena, přestože za její nedodržení hrozí pokuta až 15 % z hodnoty daru.

Slova závěrem – darovací daň z nemovitosti

Darování nemovitosti není jen formalita. I když darovací daň zanikla, proces zahrnuje právní, administrativní a někdy i daňové povinnosti, které nelze podcenit. Každý detail – od správného sepsání smlouvy po ohlášení finančnímu úřadu – hraje klíčovou roli. Chyby vás mohou stát čas, peníze i nervy. Ať už darujete nemovitost blízkým, nebo řešíte složitější situace, jako je hypotéka nebo družstevní byt, vyplatí se vše dobře naplánovat. Nepodceňujte přípravu a neváhejte se obrátit na odborníky. Správně zvládnuté darování není jen o majetku – je to gesto, které může mít zásadní význam pro obě strany.

Reference

Často kladené dotazy – FAQ

Jak funguje darovací daň z nemovitosti?

Kdy se uplatňuje darovací daň?

Kam a kdy odvést darovací daň z nemovitosti?