Empresas de investimento imobiliário dos Estados Unidos movimentam cerca de US$ 4,5 trilhões globalmente, segundo informações da CNBC. São as chamados REITs (em inglês, abreviatura de Real Estate Investment Trusts).
No Brasil, o interesse por investimento imobiliários é alto, atraindo cerca de 2,19 milhões de pessoas físicas. Entre esse grupo, quem decide aplicar seus recursos em Reits precisa recorrer a instituições financeiras brasileiras que negociam esses ativos no exterior.
Ao concluir a operação, essas empresas emitem uma espécie de recibo para o investidor brasileiro. Dessa forma, comprovam o investimento realizado no Real Estate Investment Trust.
Qual a diferença entre FII e Reit?
São operações semelhantes, mas com algumas diferenças. No Brasil, o FII é estruturado como um fundo de investimento, dedicado especialmente à aplicação de recursos financeiros em ativos relacionados ao mercado brasileiro. Daí o nome: Fundo de Investimento Imobiliário.
Por sua vez, os Reits se estruturam como empresas listadas em bolsa de valores. Por conta disso, costumam ser mais populares no Brasil do que os FIIs.
Isso acontece porque os Reits podem ser impulsionados por empréstimos tomados em bancos, enquanto o mesmo não vale para os FIIs. É algo que pode ser visto como vantagem, mas também como risco, já que se tratam de investimentos que podem nascer a partir de dívidas.
Há outras particularidades que diferenciam FIIs e Reits. Uma delas é a distribuição de dividendos. No Brasil, os FIIs devem pagar, em forma de dividendos, 95% do lucro caixa.
Por outro lado, nos Estados Unidos, os Reits só precisam distribuir 70% do lucro tributável. Dessa forma, o Reit tem a possibilidade de ficar com uma fatia maior do seu lucro – e isso pode ser positivo se esses valores forem bem reinvestidos em compras de outras propriedades.
Por fim, existe um fator que é mais vantajoso para o FII. No Brasil, os rendimentos obtidos por meio desses fundos são isentos de imposto de renda para pessoas físicas. Já nos Estados Unidos, os dividendos via Reit são tributados na fonte, com base em uma taxa de 30%.
Por que os brasileiros preferem os Reits?
Os Reits podem incluir um diversificado pool de ativos, a exemplos de categorias como escritórios, cassinos, shoppings e muitas outras.Segundo a CNBC, as modalidades que têm performado melhor nesse setor, nos últimos anos, são data centers, depósitos para self-storage, moradias residenciais e torres (como as de rádio e celular).
Dois fatores prioritários atraem os investidores brasileiros para esse mercado: os Reits distribuem dividendos regularmente e investem na economia real, em imóveis ou no financiamentos de empresas que atuam no ramo imobiliário.
Atualmente, há mais de 200 Reits nas bolsas dos Estados Unidos. Os dados são da bolsa de valores brasileira B3, que negocia esses ativos aqui no país.
Como escolher a melhor opção?
Quando se trata de pesar prós e contras, e escolher a melhor opção para aplicar seus recursos, não há muita diferença entre os procedimentos usuais.
A primeira coisa a fazer é identificar que tipo de investimento está disponível na carteira. Um Equity Reit, por exemplo, se fundamenta no aluguel de imóveis físicos. Nesse caso, é necessário investigar que imóveis são esses e em que condições estão, assim como a taxa de ocupação (já que isso vai impactar diretamente o retorno das suas aplicações).
Outro exemplo é o investimento em Mortgage Reit, que se baseia em títulos de crédito imobiliário.Dessa forma, o investidor tem de entender os títulos que estão sendo negociados e a capacidade de pagamento das emissoras desses títulos.
Quais são os riscos?
Um ponto que naturalmente precisa ser considerado é o câmbio, uma vez que os Reits são listados em dólar nos Estados Unidos, enquanto a negociação é feita no Brasil, em reais. Diante da variação cambial, os ativos podem ser menos ou mais voláteis.
Além disso, existe o risco de liquidez, como se vê em outras formas de investimento.Caso precise dos recursos investidos em um momento de baixa, a operação será feita com base em valores menores do que os registrados no momento da compra.
Por fim, existem variáveis que podem impactar o desempenho dos ativos (da mesma forma que ocorre em outras modalidades de investimento). Nesse caso, os riscos envolvem, por exemplo, inadimplência de aluguéis e prédios que necessitam de grandes valores para manutenção.
Passo a passo dos investimentos
Atualmente, a B3 negocia cerca de 40 BDRs de Reits. O investidor deve buscar o ticker de negociação na plataforma do seu banco ou da sua corretora. Ticker é o código utilizado na bolsa de valores para identificar os ativos. No caso dos Reits, o ticker deve terminar com o código 34.
A partir daí, basta seguir com a compra (da mesma forma que o investidor iria proceder em caso de ações listadas, ou, seja, títulos de propriedades que certificam a participação na sociedade da empresa).